Ottenere un mutuo in 7 step

Aggiornato il 13/09/2022 da Gaetano Matarese

Ottenere un mutuo: 7 step

Sai quali sono i requisiti per chiedere un mutuo?

Ottenere un mutuo non è impossibile ma se ti presenti in banca con i giusti requisiti e ti prepari adeguatamente.

Nell’articolo ti guiderò passo per passo nel processo.

L’accensione di una pratica di mutuo a prescindere dalla finalità (dal mutuo ipotecario acquisto casa al mutuo di consolidamento), prevede 7 passaggi dalla richiesta all’erogazione.

Il tempo in cui otterrai il finanziamento dipenderà dalla velocità con la quale verrà completato ogni step.

Ecco i passaggi:

1. Prequalifica (analisi delle esigenze)
2. Scelta della banca e del prodotto (fattibilità)
3. La richiesta di mutuo
4. L’istruttoria
5. La delibera
6. La stipula
7. L’erogazione

Continua a leggere per scoprirne uno per uno..

Prequalifica

La prequalifica finanziaria ti consente di sapere in breve tempo se hai tutti i requisiti per ottenere un mutuo. Inoltre ti permette di calcolare l’importo massimo ottenibile e la rata mensile.

Se ti rivolgi ad un consulente del credito questa prima fase sarà fondamentale per individuare la banca più adatta al finanziamento.

Grazie ad una serie di domande mirate e l’analisi della documentazione reddituale il consulente saprà consigliarti la soluzione più adatta alle tue esigenze e le tue caratteristiche.

Nella valutazione vengono considerati generalmente diversi fattori che non t’illustro in questo articolo per non dilungarmi troppo.

Se vuoi capire la differenza che può fare una corretta prequalifica in una pratica di mutuo acquisto casa vai a leggere l’articolo “comprare casa con mutuo certo”

Continua a leggere: la scelta della banca e del prodotto.

Scelta della banca e del prodotto

In questa fase dovrai scegliere:

1. la banca alla quale presentare la richiesta di mutuo
2. la tipologia di finanziamento.

Se hai completato nel modo corretto la fase di prequalifica finanziaria ti sarà più che facile.

Prima ancora di cercare il prodotto adatto a te, dovrai trovare l’istituto disposto a finanziarti.

Scelta della banca

Quali sono i criteri da considerare nella scelta di una banca?

Durante la mia valutazione ne tengo in considerazione due:

1. Tempi d’istruttoria
2. Politiche di credito e loro applicazione

Tempi d’istruttoria

Ogni banca ha i propri tempi d’istruttoria che dipendono da:

1. le modalità organizzative dell’istituto di credito
2. il numero di pratiche che devono essere analizzate

Generalmente per ottenere una delibera reddituale ci vogliono tra i 10 e i 20 giorni.

Esistono però anche casi in cui si riesce ad ottenere una risposta entro una settimana.

Ci siamo fermati a sufficienza sui tempi d’istruttoria, non credi?

Andiamo avanti e vediamo il secondo elemento che tengo in considerazione nella scelta di un mutuo:le politiche di credito.

Politiche di credito

Le politiche di credito (o credit policies) sono le linee guida della banca nella concessione di un finanziamento (può essere un mutuo, un fido ,un prestito e così via).Variano da banca a banca e vengono aggiornate frequentemente.

Nello specifico indicano:

1. Tutti i requisiti minimi del richiedente: ad esempio anzianità lavorativa ed età minima e massima

1. Le finalità finanziabili: non tutte le banche offrono ad esempio mutui acquisto all’asta, mutui di consolidamento debiti o mutui di liquidità. Per ogni finalità del mutuo vengono specificate le percentuali di finanziamento(LTV); le durate disponibili e gli importi minimi e massimi erogabili.
2. Le modalità di determinazione del reddito:lo stesso reddito può essere valutato da ogni banca in maniera differente (a seconda degli elementi presi in considerazione) e alcuni istituti considerano come entrate anche guadagni da canoni di locazione;pensioni di varie categorie o redditi di lavori a tempo determinato.   

Non è finita qui..

Ora devi scegliere il mutuo vero e proprio:il prodotto.

Scelta del prodotto

Ogni banca offre diverse tipologie di mutui.

La finalità l’hai già individuata nelle fasi precedenti e in questa fase dovrai scegliere:

1. Durata:10,15,25 o 30 anni
2. Tipologia di tasso: oltre ai famosi fisso e variabile esistono tante varianti.Vai a leggere mutuo:meglio tasso fisso o tasso variabile? per saperne di più.

La combinazione dei due elementi ti consentirà di modulare il mutuo secondo le tue reali esigenze e risparmiare anche molti soldi.

Scegli in maniera responsabile!!

La scelta del prodotto come hai visto è rapida e indolore.

Passiamo all’azione e compiliamo la richiesta di mutuo.

Richiesta di mutuo

La richiesta di mutuo consiste nella consegna alla banca di tutta la loro modulistica più gli allegati necessari.

Durante questa fase,apparentemente semplice, potrebbero sorgere (e spesso sorgono) diversi problemi.

La compilazione errata di un modulo o un allegato mancante potrebbero rallentare di molto lo step successivo:l’istruttoria.

Istruttoria

L’istruttoria di una pratica di mutuo è un insieme di controlli che la banca effettuerà per decidere se concederti o meno il finanziamento.

La prima fase è l’analisi reddituale.

Successivamente ci saranno:

1. La perizia
2. Il controllo tecnico legale

Vediamone ognuna nel dettaglio.

Analisi-reddituale

Durante l’analisi reddituale verranno valutate due cose principalmente:

1. la tua affidabilità dal punto di vista creditizio
2. La tua capacità di rimborso

Affidabilità

La banca prima di prestarti del denaro vuole assicurarsi che tu sia affidabile ed effettua dei controlli sulla tua storia di credito.

In particolare viene controllato se hai:

1. Protesti
2. Segnalazioni in centrale dei rischi
3. Altre pregiudizievoli: ad esempio ipoteche giudiziali;partecipazioni o cariche in società fallite o in amministrazione controllata.

Capacità di rimborso

La capacità di rimborso viene definita anche capacità di credito.

La banca per accertarsi che tu sia in grado di restituire quanto avrai preso in prestito e verificare se potrai ottenere un mutuo, valuta diversi elementi:

1. Il tuo datore di lavoro: la qualità del lavoro, il settore,la tipologia d’azienda,la data d’assunzione,La possibilità di carriera e in caso di prossimità alla pensione viene verificata la sussistenza della stessa.
2. La tendenza all’indebitamento o al risparmio: come hai utilizzato/utilizzi il conto corrente?;hai superato il limite di utilizzo del fido;hai sempre pagato regolarmente i rid o nei tuoi pagamenti ci sono anomalie ricorrenti?
3. Altri aspetti: ad esempio reddito, impegni finanziari, patrimonio e carico famigliare

Se non hai troppi scheletri nell’armadio e i controlli hanno esito positivo la banca passerà a controllare l’immobile che vuoi acquistare.

I controlli avverranno attraverso la perizia immobiliare e grazie ad un notaio che effettuerà il controllo tecnico-legale.

Vediamo per prima cosa come viene effettuata la perizia immobiliare.

Perizia immobiliare

La perizia immobiliare viene effettuata sull’immobile che sarà oggetto d’ipoteca.

Nel caso di un mutuo acquisto il fabbricato che devi comprare ed eventuali altri immobili a garanzia (potresti ad esempio ottenere un mutuo con doppia ipoteca).

Se devi stipulare mutui di altre tipologie l’immobile da periziare sarà uno di tua proprietà o appartenente ad un garante o cointestatario del finanziamento.

Controllo tecnico-legale

La terza ed ultima fase dell’istruttoria è il controllo tecnico-legale della documentazione immobiliare da parte del notaio.

Un elemento importante è la provenienza dell’immobile.

Il venditore lo aveva comprato o lo aveva ricevuto in donazione o per successione?

A seconda della situazione si dovranno trovare differenti soluzioni.

Il notaio controllerà anche che il venditore non abbia problemi d’insolvenza ovvero che non sia in debito con nessuno.

ll notaio verifica tre cose:

1. La proprietà effettiva dell’immobile
2. La totale assenza di iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile
3. I trasferimenti di proprietà dell’immobile negli ultimi 20 anni

Alla fine dei suoi controlli redigerà la Relazione Notarile Preliminare(RNP)

5.Delibera

La delibera è l’atto formale con cui la banca s’impegna a mettere a disposizione del mutuatario l’importo richiesto.

Nella maggioranza dei casi è subordinata al buon esito della perizia.

6.Stipula

Durante la stipula avviene la firma dell’atto pubblico di mutuo ipotecario dal notaio e iscrive un’ipoteca a favore della banca sull’immobile che acquisti.

Se stai comprando casa in questa fase firmerai due atti:

1. L’atto di compravendita
2. L’atto di mutuo

Ora non ti resta che attendere che il mutuo ti venga erogato ovvero che i soldi ti vengano consegnati.

Erogazione del mutuo

Finalmente siamo giunti alla fine..

La tua pratica di mutuo ha completato con successo tutti i passaggi e i soldi ti verranno consegnati tramite assegno bancario o circolare o accreditati sul conto corrente.

La cosa che devi verificare è quando ti verranno consegnati.

Infatti esistono due modalità di erogazione del mutuo:

1. L’erogazione contestuale:il finanziamento viene erogato durante la stipula
2. L’erogazione differita: avrai la somma che hai richiesto qualche settimana o mese dopo il rogito notarile.

Conclusioni I 7 step per ottenere un mutuo

Nell’articolo abbiamo visto come ottenere un mutuo e più nello specifico ti ho illustrato i 7 step che portano all’ottenimento di un mutuo.

Per prima cosa abbiamo visto l’importanza della prequalifica finanziaria per scegliere bene la banca alla quale presentare richiesta di finanziamento.

Il secondo passaggio analizzato è stata l’istruttoria del mutuo ovvero il processo di valutazione della tua pratica da parte della banca.

Se l’istruttoria va a buon fine lo step successivo è la delibera.

Gli ultimi due passaggi sono invece la stipula dal notaio e l’erogazione.

Approfondimenti Per capire quali figure professionali possono aiutarti ad ottenere un mutuo leggi:Consulente del credito e assicurativo e Mediatore creditizio e altre figure Per approfondire alcuni argomenti relativi alla compravendita:tasse acquisto prima casa ed altri casi e tassa vendita casa: da pagare?