Aggiornato il 08/09/2022 da Gaetano Matarese
“Affitto con riscatto cosa significa?” è una delle domande più gettonate tra coloro che desiderano comprare casa senza soldi da parte poiché non hanno liquidità o i requisiti per ottenere un mutuo.
Ma in breve l’affitto con riscatto cos’è?
La particolare tipologia contrattuale dell’affitto con riscatto (da non confondere con il rent to buy) permette di aggirare l’ostacolo prorogando l’acquisto dell’immobile.
Più avanti nell’articolo ti spiegherò come e ti illustrerò:
- i vantaggi di tale formula contrattuale
- i diversi modelli adottabili.
Se poi avrai la pazienza di leggere l’articolo fino in fondo scoprirai anche le sottili differenze tra affitto con riscatto e rent to buy e potrai capire se l’affitto con riscatto conviene o no.
Talmente sottili che molti giornalisti o blogger hanno deciso di ignorarle accorpando due tipologie in una a discapito dell’accuratezza dell’informazione.
O forse non hanno capito l’affitto con riscatto come funziona?
Non ragioniam di lor ma guarda e pass..ehm continua a leggere.
La primissima cosa che dobbiamo vedere ?..
Come fare l’affitto con riscatto
Stipulando un contratto di affitto con riscatto potrai ottenere in locazione un immobile e riscattarlo dopo un periodo definito (di solito 7 anni).
Per compiere tali operazioni non esiste un unico contratto tipo di affitto con riscatto ma avrai differenti modelli da cui scegliere.
Te li elenco e poi li vediamo nel dettaglio:
- Contratto di affitto con riscatto automatico
- Contratto di locazione con preliminare di vendita
- Vendita con riserva di proprietà
Iniziamo ad analizzarli per scoprire quale ti conviene.
Contratto di affitto con riscatto automatico
Con questa tipologia di contratto l’impegno all’acquisto dell’unità immobiliare scatta in automatico al verificarsi di una condizione definita nel contratto.
Le condizioni più comuni sono:
- Il raggiungimento di una determinata somma complessiva versata
- Il superamento di un certo numero di rate
Formula da adottare solo se le parti sono convinte di voler concludere una compravendita.
In caso contrario esistono forme contrattuali più adatte.
Continua a leggere per scoprirle..
Contratto di locazione con preliminare di vendita
Questa tipologia di contratto si definisce anche patto di futura vendita.
All’interno le parti stabiliscono un termine massimo entro il quale procedere alla stipula del contratto di compravendita (o rogito notarile).
Prima della stipula del preliminare il futuro acquirente pagherà un canone di locazione maggiorato che verrà in parte scalato dal prezzo finale di riscatto.
Eccoti un esempio per rendere il tutto più chiaro.
Immagina che Giovanni, un nostro comune amico, abbia l’opportunità di stipulare un contratto di affitto con riscatto con Mariolina per un immobile valutato 120.000 euro.
La prima cosa che dovrebbero fare è definire il termine in cui stipulare la compravendita.
La stipula del contratto avviene il 20 marzo 2020 e Giovanni e Mariolina definiscono come termine massimo di acquisto il 20 marzo 2025.
La seconda cosa da decidere sarà l’importo del canone e della maggiorazione.
Mariolina chiede a Giovanni di pagare 650 euro di cui 500 per l’affitto e 150 come maggiorazione per l’acquisto.
Al momento dell’acquisto Giovanni avrà pagato 9000 euro(150x5x12) e ne dovrà versare solo 111.000 al venditore.
Fin qui tutto lineare ma cosa succederebbe se Giovanni decidesse di non acquistare più l’immobile?
Ahilui perderebbe tutti i soldi versati come maggiorazione: 9000 euro.
Ora che abbiamo chiarito anche questo aspetto non ci resta che passare all’ultima tipologia..
Vendita con riserva di proprietà
La vendita con riserva di proprietà (o vendita con patto di riservato dominio) è una normale compravendita immobiliare nella quale l’inquilino diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata del canone di locazione.
Il codice civile disciplina tale forma contrattuale agli artt. 1523 e seguenti nell’ambito della vendita dei beni mobili ma nessuna norma ne limita l’applicazione ad altri contesti (tra cui quello immobiliare).
Vediamo nel dettaglio come funziona..
Acquirente e venditore stipulano un contratto di compravendita a tutti gli effetti e il compratore entra in possesso della casa al rogito.
La Differenza con una compravendita tradizionale sta in una clausola sospensiva sul contratto.
La clausola in questione si chiama così perché sospende il passaggio di proprietà dell’immobile fino al pagamento integrale del prezzo.
Tecnicamente si dice che l’acquisizione del diritto di proprietà è subordinata ad una condizione sospensiva.
Il compratore quindi potrà prendere possesso dell’immobile dalla stipula del contratto ma ne diverrà proprietario solo se e quando pagherà tutte le rate dovute.
Il non pagamento di tutte le rate da parte del compratore è una delle cause che può portare alla risoluzione del contratto per inadempimento.
Ti spiego i casi di risoluzione del contratto nel paragrafo successivo.
Casi di risoluzione del contratto
Il contratto di affitto con riscatto cessa automaticamente i suoi effetti se una delle due parti contraenti non ne rispetta tutte le condizioni.
L’inadempimento del contratto porta a conseguenze diverse a seconda se sia da parte del compratore o del venditore.
Vediamo ogni caso.
Inadempimento del compratore
Se l’acquirente non paga il venditore potrà far dichiarare al giudice la risoluzione del contratto e il compratore dovrà liberare l’immobile.
La liberazione di un immobile da parte di un compratore inadempiente non è soggetta alla sospensione e i rischi tipici degli sfratti.
In altri termini sarà molto più veloce.
Inadempimento del venditore
Il contratto potrebbe dover essere risolto anche a causa di un inadempimento del venditore.
In questo caso il venditore dovrà restituire le rate che ha riscosso ma ha diritto a trattenersi un “equo compenso per uso del bene“.
Conclusioni Affitto con riscatto cosa significa
Chiara la differenza con il contratto di locazione con preliminare di vendita?
Nel primo caso riscatterai l’immobile dopo un determinato periodo di tempo pagando la differenza tra l’importo pattuito nel contratto e quanto hai rimborsato tramite la maggiorazione del canone di locazione.
Nel secondo caso pagherai tutto l’importo a rate ma l’immobile diventerà di tua proprietà solo dopo aver finito l’intero pagamento.
Hai avuto esperienze di affitto con riscatto o ti piacerebbe averne ma hai dubbi,domande,perplessità?
Scrivimi nei commenti e ne discutiamo insieme.
