Aggiornato il 07/09/2022 da Gaetano Matarese
Il calcolo della rata del mutuo è un’operazione abbastanza semplice da effettuare ma devi avere qualche nozione preliminare.
Dopo aver letto l’articolo avrai acquisito informazioni che ti aiuteranno a valutare la reale convenienza di un contratto di mutuo e a farti qualche calcoletto se già ne hai stipulato uno.
In particolare vedremo che cos’è e come funziona un piano di ammortamento;tutti gli elementi che compongono una rata e il funzionamento di alcune operazioni sui mutui (surroga ed estinzione anticipata).
Buona lettura
Piano di ammortamento
Un piano di ammortamento di un mutuo è il piano di restituzione di tutte le rate che ti viene rilasciato nel momento in cui stipuli il contratto del finanziamento.
Tale documento ti fornirà una serie di informazioni:
- Numero totale di rate da pagare: se hai stipulato un mutuo di 10 anni dovrai pagare 120 rate mentre dovrai rimborsare 360 rate per restituire un mutuo di 30 anni.
- Importo di ogni singola rata: se hai optato per un mutuo a tasso fisso sicuramente dovrai pagare la stessa rata ogni mese
- Composizione della rata: sapere da quale percentuale d’interessi è composta ogni singola rata ti aiuta a valutare la durata o decidere se e quando effettuare operazioni sul mutuo
- Debito residuo: indica durante tutto il periodo di restituzione del finanziamento a quanto ammonta l’importo ancora da restituire. Questa informazione è utilissima per valutare le opzioni di riduzione dell’ipoteca o estinzione anticipata del mutuo.
Le rate sono solitamente da pagare mensilmente ma potrebbero anche essere semestrali.
Esistono diverse tipologie di piani di ammortamento ma quello più utilizzato dalle banche è l’ammortamento alla francese (o a rate costanti).
Vediamo come viene composta la rata…
La composizione della rata di mutuo
La rata di ogni mutuo (a prescindere dal piano di ammortamento adottato) è composta da due differenti parti:
- Una quota capitale: l’importo che hai effettivamente ottenuto e che dovrai restituire. Ti spiego sotto perché è importante conoscerlo
- Una quota interessi sul capitale residuo: interessi distribuiti nel tempo con differenti modalità
Nel piano di ammortamento alla francese le prime rate presenteranno una quota interessi maggiore rispetto alla quota capitale.
Nel corso degli anni la prima andrà a decrescere a favore della prima.
Ecco un esempio tratto da un mutuo di 120.000 euro che ho fatto stipulare ad un cliente.
La durata di rimborso era di 25 anni e la rata mensile concordata era di Euro 524,55.
Il cliente dovrà pagare 300 rate da 524,55 euro ma non pagherà sempre la stessa quota d’interessi.
Il primo mese dovrà pagare 227 euro di interessi e rimborserà 297,55 euro di capitale effettivo.
Il secondo mese gli interessi scenderanno a 226,44 euro mentre il capitale salirà ad euro 298,11.
Ad ogni rata diminuiranno gli interessi ed aumenterà il capitale fino ad arrivare all’ultima rata in cui gli interessi ammonteranno a 0,99 euro e la quota capitale a 522,01 euro.
Abbastanza semplice come concetto ma perché ti dovrebbe interessare? Non ti basta sapere la rata che devi pagare?
No, se tieni ai tuoi soldi.. continua a leggere e scopri perché ti servirebbe saperlo..?
Perché conoscere quota capitale e quota interessi
Conoscere la quota capitale di ogni rata è importante per una serie di motivi e ti aiuterà ad effettuare valutazioni sul mutuo in corso.
Il primo dato utile ricavabile è il debito residuo.
Sapere quanto devi ancora rimborsare alla banca ti aiuta a capire se ti conviene tenerti il contratto di mutuo così com’è o effettuare una delle seguenti operazioni:
- surroga: sposti il tuo contratto di mutuo dalla banca con cui l’hai stipulato ad una banca che ti applica condizioni migliori
- estinzione anticipata del finanziamento: restituisci tutto quello che devi in un’unica soluzione.
Surroga del mutuo
La surroga ad esempio, se non ha alla base altre motivazioni, è preferibile richiederla solo nella parte iniziale dell’ammortamento quando dovresti pagare la maggior parte degli interessi.
Cerchi una banca disposta ad applicarti uno spread più basso ed il gioco è fatto!!
(Se non ti ricordi cos’è lo spread quando si parla di tassi vai a leggere Mutuo:meglio tasso fisso o tasso variabile?)
Estinzione anticipata del mutuo
Per l’estinzione anticipata il discorso è più o meno lo stesso.
Se hai già quasi pagato tutti gli interessi ti converrebbe pagare un’ingente somma tutta insieme o continuare a pagare le rate ?
La scelta, oltre che dagli interessi che dovresti ancora pagare, dipende da come utilizzeresti la liquidità in tuo possesso(ma questa è un’altra storia).
Un’ulteriore circostanza in cui ti sarà utile conoscere la quota capitale è se hai stipulato un contratto di mutuo a tasso variabile.
In questo caso sai che in caso di rialzi o ribassi dell’EURIBOR la rata subirà delle variazioni quindi potrebbe esserti utile calcolarti in anticipo quanto pagherai.
Se i tassi aumenteranno durante i primi anni di ammortamento il peso della rata crescerà di molto perché gli interessi graveranno su un debito residuo alto.
Ancora più utile ti sarà scoprirlo prima di scegliere la tipologia di tasso.
Hai capito quante belle cosine puoi fare grazie al piano di ammortamento?
Ora entriamo più nello specifico e vediamo i parametri per calcolare una rata di mutuo.
I parametri per il calcolo della rata del mutuo
Per calcolare la rata vanno tenuti in considerazione diversi fattori che influiscono, direttamente o indirettamente, sulla sua composizione:
- Il prezzo dell’immobile: a seconda del prezzo cambia l’importo massimo ottenibile attraverso un mutuo perché dovrà essere rispettato l’LTV.
- L’importo del mutuo: come visto nel punto precedente dipende dal prezzo dell’immobile. L’LTV massimo previsto è dell’80% (I casi che lo superano si devono considerare eccezioni verificabili a condizioni particolari). Esempio:se un immobile costa 100.000 euro l’importo massimo di mutuo che potrai ottenere è di 80.000 euro.
- La durata: una rata di un mutuo di 80.000 euro a 30 anni sarà sicuramente più bassa dello stesso mutuo a 20 anni.
- La finalità: lo scopo per cui si accende il mutuo influenza l’importo del mutuo (per via dei differenti valori LTV) e conseguentemente la rata.
- La tipologia di tasso di interesse: modifica le percentuali di quota capitale e quota interessi di ogni rata. Ad esempio se in un mutuo a tasso fisso dovrai pagare la stessa rata per tutta la durata del mutuo, con un tasso variabile avrai rate differenti a seconda dell’andamento dei mercati.
Conclusioni calcolo della rata di mutuo
Prima di salutarti faccio un breve riepilogo di quello che abbiamo visto nell’articolo.
Abbiamo iniziato a parlare del piano di ammortamento di un mutuo vedendo che cos’è e a cosa serve.
Il secondo argomento trattato è stata la composizione della rata di mutuo: le differenti quote e i motivi per cui potrebbe essere utile conoscerla.
Per concludere abbiamo visto i parametri per il calcolo della rata di mutuo ovvero gli elementi che devi tenere a mente per fare tutti i calcoli.
Se hai bisogno di chiarimenti scrivi un commento e appena ho tempo ti rispondo..
