Aggiornato il 23/08/2022 da Gaetano Matarese
Comprare casa all’asta può essere una soluzione se stai cercando un immobile da acquistare ed hai un budget ridotto o se cerchi un affare.
Attenzione però perché non è tutto oro quel che luccica.
Se non ti muovi con cautela rischi di fare errori di cui potresti pentirtene.
In questo post ti spiegherò come comprare una casa all’asta senza rischi.
Tra una compravendita all’asta ed una compravendita immobiliare sul libero mercato(tramite agenzia immobiliare o da privato) ci sono solo alcuni punti in comune:
- La possibilità di ottenere un mutuo(ricordi a tal proposito l’importanza della prequalifica finanziaria?)
- La necessità di controllare accuratamente i documenti dell’immobile
- L’esigenza di calcolare le tasse gravanti sull’immobile
La differenza più rilevante riguarda il modo di procedere e il trasferimento dell’immobile che non avviene tramite rogito notarile ma attraverso un decreto di trasferimento effettuato dal Giudice dell’Esecuzione.
Leggi l’articolo per saperne di più.
Fasi di lavoro
Per comprare un immobile all’asta dovrai effettuare una serie di passaggi:
- Ricerca degli immobili
- Visita degli immobili
- Preparazione e partecipazione alla gara
Ricerca degli immobili
La ricerca di affari convenienti all’asta la farai online su portali specializzati.
Ogni portale web ha le proprie funzionalità e un differente sistema per classificare gli immobili ma ci sono alcuni parametri che troverai sempre:
- La fascia di prezzo
- La posizione
- categoria
- Data dell’asta:seleziona le aste di almeno due settimane dopo così avrai il giusto tempo per prepararti
- Casella con foto
- Casella con perizia
Un volta che avrai settato correttamente i parametri potrai iniziare la selezione degli immobili.
Il tuo obiettivo in questa fase è arrivare ad una lista di 10/20 immobili appetibili sui quali effettuare in seguito un’analisi di fattibilità economica.
Secondo quale criterio puoi selezionarli?
Ti consiglio di focalizzarti sulla foto e la descrizione dell’immobile.
Se in foto trovi un rudere e/o la descrizione non ti convince salta l’immobile senza esitazione.
Ma non fare troppa selezione e inserisci gli immobili che non sono in situazioni critiche ma sulle quali hai qualche dubbio.
Per farti valutare al meglio il comparatore mette a disposizione una scheda dettagliata per ogni immobile.
Ecco gli elementi che puoi ricavare:
- RGE:il numero che identifica la procedura presso il tribunale
- Lotto
- Tipologia
- Valore di stima
- Stato di occupazione
- Certificazione energetica
- Data e ora dell’asta
- Prezzo base:ricordati che il prezzo base ? superiore all’offerta minima che potrai fare ovvero il prezzo base scontato del 25%
- Rialzo minimo
- Giudice
- Professionista delegato
- Custode
- Data pubblicazione:l’annuncio deve essere pubblicato almeno 45 giorni prima della vendita
Dopo aver consultato tutte le schede potrai scegliere l’immobile.
Per valutare se è un vero affare verifica che il prezzo base sia uguale o inferiore alla metà del valore di stima dell’immobile.
Ad esempio ipotizza di aver trovato un fabbricato del valore di euro 77000 che parte da un prezzo base di 24000.
Se calcoli il rapporto tra prezzo base e valore ti viene 24000/77000=31%.
Al 31% è un buon affare perché il prezzo è inferiore al 50% del valore di stima.
Hai trovato il tuo buon affare!!
Ora non ti resta che andare a visitare l’immobile personalmente.
Visitare l’immobile
La visita dell’immobile è un momento fondamentale perché ti consentirà di:
- verificare la veridicità delle foto e delle descrizioni
- Acquisire elementi difficilmente riscontrabili da dietro un monitor.
Durante la visita ti consiglio di prepararti una scheda dell’immobile che potrai studiare in seguito e confrontarla con quelle delle altre occasioni che hai adocchiato.
Cerca di annotare quante più caratteristiche possibili dell’immobile e del contesto in cui si trova.
Osserva in particolare:
- Il contesto urbano
- I servizi di zona
- L’edificio
- Le caratteristiche costruttive e di finitura dell’immobile
- Eventuali cartelli vendesi/affittasi di immobili simili in zona.
Fai molte foto da allegare alla tua scheda e non esitare a fare domande al custode giudiziario e ad altri(ad esempio i vicini nel palazzo e i titolari delle attività commerciali della zona).
Al custode potrai chiedere ad esempio:
- le intenzioni dell’occupante dell’immobile
- Le spese a carico dell’acquirente
- Aggiornamenti
Ai vicini chiederai come si vive nel palazzo e nella zona(è tranquilla, offre servizi, è lontana dal centro cittadino, etc..) , se si trovano bene con l’attuale amministratore di condominio.
Se ti fai una chiacchierata anche con qualche titolare degli esercizi commerciali vicini riuscirai a farti un’idea più completa sulla zona.
Sulla visita all’immobile non ho più nulla da dirti quindi possiamo passare alla preparazione per la gara.
Preparare la gara
In questa fase dovrai compilare e consegnare la domanda di partecipazione all’asta.
Iniziamo dalla compilazione..
La prima cosa che dovrai fare è scaricare il modello di domanda dal sito del tribunale in cui si terrà la procedura.
Ipotizziamo che l’immobile che t’interessa si trovi a Latina.
Andrai sul sito del Tribunale di Latina nella sezione moduli e ti scaricherai la “dichiarazione di offerta di acquisto”.
Nella domanda dovrai inserire:
- I dati anagrafici
- le della gara(data, ora, RGE, Lotto)
- L’offerta
Mi raccomando compila tutto correttamente o rischi l’esclusione dalla procedura.
Prima di consegnarla dovrai allegare:
- Un assegno circolare intestato alla procedura(10% dell’offerta)
- Una busta da lettera
- Una marca da bollo
- La copia di un documento d’identità
Una volta corredata la domanda con TUTTI gli allegati potrai consegnarla secondo le modalità previste dall’avviso di vendita.
Se hai seguito scrupolosamente quanto ti ho scritto fino a qui potrai passare allo step successivo:l’asta senza incanto.
L’asta senza incanto.
L’asta senza incanto è disciplinata dall’art. 570 del codice di procedura civile e prevede la consegna di tutte le offerte in busta chiusa.
A seconda delle circostanze potrebbe precedere l’asta con incanto nella quale i partecipanti tentano di aggiudicarsi il bene bandito attraverso il rilancio di offerte per alzata di mano.
Vediamo come funziona.
La prima cosa che dovrai fare è consegnare la tua offerta in busta chiusa (per trovare il prezzo base d’asta consulta l’avviso di vendita) .
La cancelleria del tribunale aprirà le buste e controllerà la regolarità delle offerte.
La primissima cosa che verrà controllata è la presenza di tutta la documentazione corretta.
Se fai un errore nella predisposizione dei documenti rischi di non partecipare all’asta perché non tutti gli errori sono sanabili(risolvibili).
Vediamo diverse tipologie di errori/mancanze e l’eventuale possibilità di risolverli:
- Firma sulla domanda non corretta:non c’è alcuna possibilità di risolvere e la domanda viene esclusa.
- Assenza marca da bollo:possibile integrarla
- Mancanza documento d’identità:risolvibile
- Assegno circolare sbagliato o non presente:la mancanza porta direttamente all’esclusione
Se tutti i documenti sono in regola si procederà all’aggiudicazione dell’asta.
Aggiudicazione dell’asta senza incanto
Se è stata presentata una sola offerta e questa è stata aumentata di almeno 1/5 rispetto al prezzo base allora ti aggiudicherai l’immobile.
Nel caso in cui l’offerta equivalga al prezzo base invece il creditore dovrà essere d’accordo.
Facciamo un esempio.
Ipotizziamo che il prezzo base d’asta indicato dall’avviso di vendita sia di euro 100.000.
Per aggiudicarti sicuramente l’immobile, nel caso la tua fosse l’unica offerta, dovresti offrire almeno 120.000 euro.
Cosa succede invece se ci sono più offerte?
In questo caso si passerà all’asta con incanto in cui la base d’asta sarà costituita dall’offerta più alta.
Asta con incanto
L’asta con incanto è disciplinata dall’articolo 576 del codice di procedura civile.
Ogni concorrente effettuerà dei rilanci che devono corrispondere almeno all’importo minimo definito nell’avviso di vendita.
Dopo ogni rilancio ci sarà un breve intervallo di tempo(solitamente 3 minuti) per dar spazio ad altre offerte.
Se nessuno rilancia ulteriormente chi ha presentato l’offerta più alta si aggiudica l’asta.
Dopo l’aggiudicazione dell’asta il vincitore avrà un determinato periodo di tempo per saldare quanto dovuto(con liquidità o con un mutuo).
Il giudice dell’esecuzione emetterà quindi un decreto di trasferimento.
Conclusioni come comprare casa all’asta
Congratulazioni,hai terminato la lettura dell’articolo!!
Ti faccio un breve riepilogo di quello che abbiamo visto.
Per prima cosa ti ho illustrato le fasi per un corretto acquisto di un immobile all’asta:
- La ricerca dell’immobile:avrai la possibilità di fare la ricerca comodamente da casa perché esistono diversi portali che pubblicano gli annunci di immobili all’asta. Ti raccomando però di non fermarti solo alla foto ma di leggere attentamente la scheda dettagliata.
- La visita:la ricerca sui portali ti è servita a scremare la maggior parte delle offerte e determinare quali visitare. Durante la visita di un immobile dovrai tenere occhi e orecchie sempre ben aperte per captare qualsiasi notizia che possa esserti utile.
- La preparazione della gara:questa fase è particolarmente delicata poiché potresti commettere alcuni errori che ti precluderanno la partecipazione all’asta.
Il secondo ed ultimo tema trattato è stata la differenza tra asta senza incanto e asta con incanto.
La prima modalità precede sempre la prima ed ha meccanismi differenti di cui ti ho parlato abbondantemente.
Hai mai effettuato un’operazione all’asta? Te la sei aggiudicata?
Rispondimi nei commenti così ci confrontiamo.
