Aggiornato il 08/09/2022 da Gaetano Matarese
Comprare casa con mutuo? Facile se sai come farlo!!
Se hai deciso di comprare casa ma non hai tutto il “cash” necessario hai una sola alternativa: richiedere un mutuo.
Per comprare casa con un mutuo serenamente e far sì che l’esperienza non diventi un incubo ti consiglio di muoverti in maniera strategica.
Evita d’iniziare a girare in maniera spasmodica prima per agenzie immobiliari alla ricerca della casa ideale e poi per banche alla ricerca di un mutuo .
L’acquisto di un immobile può essere un’esperienza molto più piacevole se adeguatamente pianificata.
Se non mi credi o vuoi scoprire come continua a leggere.
La primissima cosa che ti consiglio di richiedere è una..
Prequalifica finanziaria
Hai mai sentito parlare di prequalifica finanziaria?
Se richiedi una prequalifica puoi sapere se hai i requisiti per ottenere un finanziamento e conoscere l’importo ottenibile.
Puoi prequalificarti per mutui (tutte le finalità) , prestito personale, cessione del quinto o altri finanziamenti ma nell’articolo ti parlerò in particolare della prequalifica per un mutuo acquisto.
Vedremo la differenza tra:
A) chi si mette alla ricerca di una casa senza prequalifica
B) chi più intelligentemente calcola prima il suo budget
Iniziamo a definire cos’è esattamente..
Che cos’è la prequalifica finanziaria?
La prequalifica finanziaria consiste in un’analisi per verificare se hai i requisiti reddituali e di merito creditizio per ottenere un finanziamento.
Quando andrebbe richiesta una prequalifica?
Per provare a rispondere a questa domanda da un milione di yen ti racconto qualche storiella riassuntiva di quanto mi è stato raccontato da vari clienti.
Ho cambiato il nome dei protagonisti ed ho semplificato molte cose ma i casi sono, ahinoi, realmente accaduti.
La prima storiella è quella di Ernesto che, come la maggior parte degli italiani, appena ha deciso di comprare casa ha iniziato il tour delle agenzie immobiliari.
Il secondo aneddoto è relativo ad Osvaldo e il rischio che ha corso di perdere la cosiddetta caparra confirmatoria (un agente immobiliare professionale ed onesto ha salvato la situazione).
La terza infine riguarda un esempio virtuoso di previdenza e lungimiranza: Cinzia ha richiesto una prequalifica finanziaria prima di cercare casa.
Ora ti richiedo un piccolo sforzo di fantasia:dimentica chi sei, quello che sai e cosa stai facendo..
Mettiamoci insieme nei panni di Ernesto.
Ernesto e la casa dei sogni
Immagina questa scena.
Entri in un’agenzia immobiliare e comunichi al titolare o alle segretarie che stai cercando un appartamento da acquistare con determinate caratteristiche. Comunichi il tuo budget di 150.000 euro.
La segretaria si mette al computer e consulta scrupolosamente gli immobili presenti nel gestionale.
Dopo un paio di minuti il verdetto: “Perfetto, ho diversi immobili interessanti da proporle”
Non ti sembra vero, prima agenzia immobiliare consultata e già diverse possibilità.
Chiedi maggiori informazioni su ogni appartamento ma scarti le prime tre.
Ti dispiace quasi perché la signorina ha impiegato diverso tempo ad illustrarti le caratteristiche ed i benefici di ogni singolo angolo di ogni stanza.
Ma nelle soluzioni proposte non c’è neanche l’ombra di tutte le caratteristiche che avevi elencato.
Dentro di te ringrazi il cielo di averla fatta desistere dal proposito di organizzarti una visita e ti rassegni a ripeterle le caratteristiche che cerchi.
Questa è la volta buona..
La ragazza sorride e le si illuminano gli occhi: “Ora ho capito esattamente quello che cerca..le descrivo questo immobile che abbiamo appena acquisito”..
Inizia a far scorrere le foto dell’appartamento mentre descrive minuziosamente gli spazi e gli usi che tu e la tua famiglia potreste farne.
Rimani senza parole.. hai trovato la casa dei tuoi sogni.
Ma a volte le parole non servono e la segretaria si accorge ugualmente del tuo interesse e torna all’attacco: “Se vuole Luca la può accompagnare a visitarla oggi stesso”.
Nello stesso istante, come se fosse stato evocato, si palesa accanto a voi un giovanotto vestito in modo impeccabile con un abito degno delle grandi occasioni..
Ora la segretaria e il giovanotto ti osservano con un cordiale sorriso stampato sul volto e gli occhi lucidi dalla trepidazione di ascoltare la tua risposta.
Il tuo “sì, lo voglio” esce dalla tua bocca quasi in modo automatico.
Ancora non riesci a credere alla fortuna che hai avuto nel trovare un appartamento simile al primo tentativo.
Completi la visita e le tue aspettative non vengono deluse.
Ora manca l’ultimo “dettaglio”:il prezzo.
Lo chiedi a Luca e la risposta è forse tra quelle che non avresti mai voluto sentire: “170.000 euro”. CENTOSETTANTAMILA EURO!! Di 20.000 euro oltre il budget che avevi preventivato per l’acquisto della casa.
Fai presente a Luca che non hai intenzione di spendere quella cifra e lo avevi già fatto presente alla segretaria.
La risposta è probabilmente meno digeribile rispetto la prima:
“sì ho sentito la sua intervista informativa con la signorina Angelica ma le assicuro che è praticamente impossibile trovare sul mercato immobili con quelle caratteristiche proprio al prezzo che ha richiesto”.
Avresti molte risposte da dare a Luca ma per mero senso civico ti mordi la lingua e ti consoli pensando che dopotutto hai perso solo una mattinata.
Ora ti toccherà metterti alla ricerca di altri immobili. O meglio è toccato ad Ernesto.
Pensa invece come sarebbe andata la scena se tu (o Ernesto) aveste avuto con voi una predelibera dalla banca che specificava l’importo massimo ottenibile.
L’agente immobiliare avrebbe saputo subito con estrema certezza che il costo dell’immobile non avrebbe potuto superare una certa cifra.
Ernesto, come l’agenzia immobiliare, ha perso tempo ma a qualcun altro è andata peggio perché ha rischiato di perdere anche soldi.
Per capire come e perché leggi la storia di Osvaldo.
Osvaldo e la caparra in ostaggio
Osvaldo è venuto da me quando era in una fase della trattativa più che avanzata.
Aveva già visitato più immobili ed aveva scelto la casa dei suoi sogni.
La sua proposta d’acquisto era stata accettata dal venditore.
Ora non gli rimaneva che quello da lui considerato l’ultimo step:la ricerca di un mutuo.
Era quasi certo di poterlo ottenere. Stipendio fisso a tempo indeterminato, mai chiesto un prestito e viveva da solo.
Inoltre aveva un amico direttore della filiale di una grande banca.
Era straconvinto che avrebbe ottenuto un mutuo in breve tempo.
Forte delle sue certezze accettò la richiesta dell’agente immobiliare: lasciare un assegno di 10.000 euro a favore del venditore a titolo di caparra confirmatoria.
Fortunatamente l’agente inserì nella proposta, la cosiddetta clausola sospensiva del mutuo.
Il venditore avrebbe potuto incassare l’assegno depositato solo se e quando Osvaldo avesse ottenuto un mutuo.
In caso contrario la proposta d’acquisto sarebbe diventata carta straccia.
Per non far perdere troppo tempo al venditore era stato concordato un termine di scadenza della proposta.
La proposta era stata stipulata il 4 febbraio e il termine era il 4 aprile
Osvaldo avrebbe avuto 3 mesi per trovare un mutuo prima che la casa fosse rimessa in vendita.
Non aveva tempo da perdere e per primissima cosa chiamò Callisto,l’amico direttore di banca.
Continua a leggere per scoprire come andarono le cose.
L’amico direttore
L’amico direttore ebbe per Osvaldo un occhio di riguardo e gli fissò un appuntamento dopo un paio di settimane dalla telefonata.
Il giorno concordato Osvaldo si presentò da Callisto con ultima Certificazione Unica (ex modello CUD) e le ultime 3 buste paga.
Callisto fu estremamente cordiale e, dopo i convenevoli, si mise ad analizzare i documenti di Osvaldo.
L’esito dell’analisi fu una doccia fredda.
“Carissimo Osvaldo, hai una buona posizione reddituale e sicuramente con un buon garante riusciremo a farti avere l’importo di cui hai bisogno”.
Osvaldo, non poteva credere alle sue orecchie..
“ma Callisto con questo stipendio mi chiedete addirittura un garante?”
“Osvaldo caro, purtroppo le politiche di credito dell’istituto non mi consentono di tenere in considerazione alcune voci quindi il tuo stipendio non è totalmente valorizzabile”
“mi sembra una cosa assurda Callisto ma non puoi aiutarmi in virtù della nostra amicizia.”
“Caro Osvaldo, credimi se ti dico che ti aiuterei molto volentieri ma non ne ho proprio nessuna possibilità. Sai dopo la crisi finanziaria le cose sono cambiate e noi direttori sulla concessione del credito non abbiamo più il forte potere decisionale che avevamo prima. Nel tuo caso mi limiterei a trasmettere la documentazione al centro delibere per sottoporla ad uno scoring preliminare” (N.B. Ogni banca ha il proprio organigramma e i propri processi lavorativi)
Osvaldo ora avrebbe dovuto assolutamente trovare una banca che lo finanziasse..
Il comparatore mutui
Osvaldo non aveva altra scelta che mettersi a cercare un’altra banca disposta a concedergli il mutuo.
Non era un assiduo frequentatore di banche e non sapeva dove recarsi quindi chiese aiuto ad un comparatore online.
Inseriti tutti i propri dati gli si presentarono davanti agli occhi diverse soluzioni estremamente convenienti.
Scelse quella più interessante e cliccò sul bottone “richiedi fattibilità”.
Circa una settimana dopo venne contattato telefonicamente dallo staff del comparatore che gli chiedeva la disponibilità per un incontro con il direttore di filiale di una banca che aveva selezionato.
Osvaldo confermò la sua disponibilità e si recò all’appuntamento.
Il risultato fu lo stesso dell’incontro con Callisto:niente da fare senza un garante.
Nel frattempo l’agente immobiliare iniziò a sollecitare Osvaldo per trovare velocemente una soluzione perché il venditore si era stufato dell’attesa e minacciava di tenersi la caparra come risarcimento della mancata vendita.
Messo alle strette e rischiando di perdere affare e soldi Osvaldo si decise a rivolgersi ad un consulente del credito. –> ti ho parlato di questa figura anche qui
Digitò su Google “mutui Latina”, trovò il mio nome, lesse qualche recensione e mi contattò.
AGGIORNAMENTO : da quando sono diventato Consulente del Credito e Patrimoniale ho chiuso lo studio a Latina per trasferirmi a Roma. Se vuoi contattarmi vai alla sezione contatti.
Osvaldo e il consulente del credito
Dopo una breve chiacchierata con Osvaldo e qualche domandina più approfondita siamo riusciti a trovare una soluzione.
Non entro nei dettagli dell’operazione perché servirebbe almeno un altro post ma ti riassumo brevemente cosa abbiamo fatto.
Per prima cosa abbiamo trovato dei fattori che rendessero valorizzabile un importo maggiore e poi la relazione che scrivo ogni volta per il deliberante ha fatto il resto.
La difficoltà maggiore che ho trovato è stata quella di spiegare al venditore che la colpa del ritardo non era dovuta ad Osvaldo e quindi non aveva diritto a pretendere la caparra confirmatoria.
Fortunatamente l’agente immobiliare non era uno di quelli “fai-firmare-proposta-arraffa-provvigione”.
Ahinoi mi è capitato d’incontrare più di qualche mediatore immobiliare, ma spero siano pochissimi, che rifiutano di condizionare la validità della proposta al buon esito del mutuo.
Conseguenza?
Se il potenziale compratore non ottiene un mutuo perde casa,tempo e soldi.
Ma torniamo ad Osvaldo.
Osvaldo alla fine è riuscito ad ottenere un mutuo ma lo avrebbe potuto fare molto meglio e senza stress se avesse richiesto prima una prequalifica finanziaria.
La più previdente di tutti è stata una femminuccia:Cinzia.
Cinzia e la prequalifica finanziaria
Cinzia è venuta da me per una consulenza ancora prima d’iniziare a cercare un immobile da acquistare o di recarsi in un’agenzia immobiliare (o spulciare gli annunci online).
Per individuare l’importo massimo di mutuo che Cinzia avrebbe potuto ottenere abbiamo fatto diversi passaggi:
- Consulenza: Ho ascoltato le esigenze di Cinzia e la sua situazione
- Analisi reddituale: Ho analizzato la documentazione reddituale di Cinzia
- Prefattibilità: predisposizione di una relazione e confronto con deliberante/analista di credito sulla pratica
- Esposizione delle soluzioni: di ogni soluzione abbiamo analizzato i differenti costi
- Ottenimento della predelibera
- Ricerca dell’immobile: l’ultimo di 6 passaggi spesso viene considerato il primo.
Vediamone ognuno nel dettaglio. Per approfondire ti consiglio comunque di leggere i 7 step per ottenere un mutuo.
Consulenza
Durante una piacevole chiacchierata con Cinzia ci siamo fatti reciprocamente delle domande. Io per ottenere tutte le informazioni necessarie a scrivere una relazione dettagliata per l’analista di credito.
Lei per chiarirsi le idee sui mutui e verificare se le dicerie, i miti e le leggende che aveva sentito in giro avessero una piccola base di verità.
Dopo una buona oretta abbiamo ritenuto lo scambio di informazioni più che proficuo per entrambi e ci siamo dedicati all’analisi della documentazione reddituale di Cinzia e del marito, cointestatario del mutuo.
Analisi reddituale
Con documenti alla mano ho fatto qualche calcoletto in base alle politiche di credito delle diverse banche:LTV, Rapporto Rata-Reddito, Soglia di Sussistenza, durata, etc..
I calcoli iniziali erano fondamentali per fare una prima scrematura tra gli istituti di credito più idonei a gestire l’operazione ma le mie stime dovevano essere confermate dalla prefattibilità.
Prefattibilità
Grazie alle informazioni ottenute durante la consulenza e l’analisi reddituale ho acquisito tutti gli elementi per redigere una relazione in cui esporre al deliberante delle banche individuate vizi e virtù della pratica di mutuo.
In tale fase avrei dovuto tradurre in banchese tutto ciò che avevo appreso in consulenza affinché l’analista potesse inquadrare al meglio la situazione e fornirmi una risposta esaustiva.
Le risposte che avrei potuto ottenere erano di tre tipologie:
- Sì: il deliberante mi avrebbe comunicato il gradimento della pratica da parte del loro istituto quindi avrei potuto predisporre la documentazione per la domanda di mutuo.
- No: l’istituto non sarebbe stato disposto ad assumere la pratica
- Ni: la banca avrebbe potuto dare l’ok solo a specifiche condizioni
Una volta in possesso dei miei sì, no e nì ho potuto incontrare nuovamente Cinzia per esporle le varie soluzioni.
Esposizione delle soluzioni
Per la situazione di Cinzia avevo trovato 2 differenti soluzioni da due banche differenti.
La soluzione A aveva una rata più bassa ma condizioni peggiori di lavorazione della pratica (tempi più lunghi d’istruttoria e perizia).
La soluzione B presentava un costo complessivo leggermente maggiore ma ci avrebbe concesso di procedere più velocemente.
Cinzia, poiché non aveva alcuna fretta né pressioni dall’esterno, scelse la prima.
Avremmo potuto procedere per ottenere la delibera di mutuo.
| N.B. Quasi sempre è sufficiente fermarsi alla prefattibilità per poter cercare un immobile |
Ottenimento della delibera
Cinzia firmò il mandato d’incarico per la mediazione insieme alla modulistica della banca che le avevo preparato.
Inviai tutto ed entro una settimana (non ricordo esattamente i giorni) arrivò la predelibera da parte della banca.
La banca X avrebbe concesso a Cinzia un finanziamento di 150.000 euro rimborsabili in 30 anni con una rata mensile di circa 600 euro.
Ricerca dell’immobile
Con una delibera firmata dalla banca in mano Cinzia sapeva esattamente quanto avrebbe potuto ottenere di mutuo e ha potuto iniziare la ricerca dell’immobile con estrema serenità.
Avrebbe avuto 5 mesi di tempo prima della scadenza della stessa.
La presentai ad un agente immobiliare professionale e disposto alle collaborazioni per avere la certezza che trovasse in breve tempo un immobile:
- senza alcun problema
- adatto alle esigenze e al budget della famiglia di Cinzia
Abbiamo visto tre casi di persone. Tutti e tre che avevano l’esigenza di comprare casa con un mutuo ma ognuna ha adottato un approccio differente.
Trovare casa prima del mutuo
Se trovi casa ancora prima di sapere se puoi ottenere un finanziamento e di quale importo corri uno dei seguenti rischi:
- perdi tempo vedendo immobili che forse non potrai permetterti: l’agente immobiliare tenterà in tutti i modi di proporti le soluzioni più convenienti per lui e al contrario tu non sai nemmeno qual’è il tuo budget massimo. Ti è mai capitato di ritrovarti alla cassa di un supermercato per pagare e accorgerti che i soldi che hai non ti bastano per comprare il vasetto di maionese? la situazione è più o meno la stessa ma per trovare il vasetto probabilmente non ci hai messo mesi (perfino io non ce ne metterei seppur la logica della disposizione dei prodotti nei supermercati mi sia ignota).
- non sai esattamente quanto dovrai spendere oltre al costo dell’immobile: probabilmente l’agente immobiliare ti saprà dire l’importo della sua provvigione ma saprà specificarti le imposte che pagherai, gli oneri notarili e tutte le spese per il mutuo?.
- rischi che la casa venga venduta prima di trovare un mutuo: l’agenzia immobiliare non aspetta in eterno ed avrà piuttosto fretta di trovare un acquirente dell’immobile per concludere un affare. Non aspetterà i tuoi tempi né, tantomeno, quelli, talvolta biblici, delle banche. Dopotutto ci vuole tempo per trovare un mutuo, raccogliere la documentazione e portare a termine l’istruttoria.
Ottenere un mutuo è un percorso a tappe che inizia dalla richiesta e finisce con la delibera definitiva.
Prequalifica per comprare casa con mutuo
- Risparmio di tempo: eviti di girare per case non adatte al tuo budget che non potrai mai permetterti o, peggio, credi di potertele permettere. Eviti di girare tutte le banche della tua città (o solo quelle in cui hai l’amico direttore) alla ricerca del mutuo perduto (o mai ottenuto, che è peggio)
- Maggior potere contrattuale: sì hai capito bene!! Maggior P-O-T-E-R-E contrattuale nei confronti del venditore di casa (o l’agente immobiliare che lo rappresenta).
- Controllo e pianificazione.. Già la potenza è nulla senza il controllo.. Da che cosa deriva il controllo? Analizzare prima il tuo merito creditizio e la tua credibilità finanziaria ti consentirà di conoscere in anticipo eventuali problemi e risolverli.
Hai avuto qualche esperienza in merito?
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