Comprare casa da privato:consigli per non sbagliare

Aggiornato il 06/09/2022 da Gaetano Matarese

Comprare casa da privato è un’operazione che ha i suoi pro e i suoi contro.

Se da un lato ti consente di risparmiare le commissioni dell’agenzia d’altro canto ti obbliga di occuparti di tutte le incombenze burocratiche. 

Per un acquisto casa da privati sicuro ci sono alcune indicazioni che ti consiglio di seguire.

Sotto te le elenco e poi ne approfondisco ognuna. 

1. Trova informazioni: Dopo aver individuato un immobile trova il maggior numero d’informazioni prima di andarlo a visitare.
2. Visita: Durante la visita controlla attentamente ogni elemento ed effettua le dovute valutazioni sul prezzo.
3. Richiedi documenti: Chiedi tutti i documenti di casa al venditore

Trova informazioni 

Prima di andare a visitare una casa e rischiare di innamorartene ottieni qualche indicazione sull’immobile.

Per un acquisto casa da privato ultra sicuro più dettagli riuscirai a conoscere e meglio è ma le cose che devi assolutamente chiederti sono 3.

1. L’immobile è conforme dal punto di vista catastale? 
2. Qual’è la provenienza dell’immobile? 
3. Acquisterai la piena proprietà? 

Le risposte ad ogni domanda le puoi trovare chiedendo al venditore alcuni documenti. 

Per verificare la conformità catastale ti servirà la planimetria. 

Se la disposizione attuale della casa corrisponde a quella della piantina a disposizione del catasto stai acquistando un immobile conforme e puoi procedere con altri controlli. 

Nel caso in cui non ci fossero corrispondenze esatte ti troveresti di fronte a delle difformità catastali. 

La prima cosa che dovrai verificare è se sono difformità sanabili o insanabili. 

Nel primo caso potresti trovarti di fronte ad una semplice ridistribuzione degli spazi interni. 

Potrai regolarizzare la situazione con una Scia in sanatoria realizzata da un geometra. 

Le difformità insanabili sono invece abusi che non trovano via d’uscita se non il ripristino dello stato di fatto dell’immobile (se non addirittura la demolizione). 

Passiamo ora alla seconda domanda: la provenienza dell’immobile. 

Provenienza dell’immobile 

L’immobile come è stato ottenuto dall’attuale proprietario? Lo ha comprato o costruito, lo ha ricevuto come eredità o gli è stato donato? 

 Ti potrà fornire la risposta l’atto di provenienza dell’immobile , un documento che attesta la titolarità giuridica di un diritto reale su un immobile in capo ad un soggetto. Oltre ad accertare l’esistenza di un diritto reale l’atto di provenienza di un immobile indica altri elementi:

1. La natura del diritto reale
2. Il regime patrimoniale
3. Se esistono più proprietari le rispettive quote di possesso
4. L’eventuale presenza di vincoli, Servitù, condizioni sospensive, limitazioni

Insomma è un atto fondamentale da avere sottomano quando si deve procedere ad una trattativa di compravendita immobiliare. 

Vediamo quindi chi lo rilascia e dove richiederlo! 

Atto di provenienza: chi lo rilascia e dove richiederlo 

L’atto di provenienza può assumere diverse forme documentali a seconda della provenienza dell’immobile ovvero il modo in cui l’attuale proprietario lo ha ottenuto. 

1. Se l’immobile è stato acquistato  o ricevuto per donazione l’atto di provenienza sarà in forma di atto Notarile o di scrittura privata. Potrai trovarlo nella Conservatoria dell’agenzia del territorio o presso gli archivi notarili. 
2. Dovrai richiedere una dichiarazione di successione se l’immobile è stato ricevuto in eredità. In questo caso potrai sempre cercare presso i pubblici registri immobiliari. 
3. Infine se l’immobile è stato acquistato all’asta o ottenuto a conclusione di una causa di usucapione il titolo di provenienza sarà una sentenza giudiziale. Dovrai verificare presso l’archivio del tribunale di competenza. 

Piena proprietà

La terza cosa di cui devi accertarti è se stai acquistando la piena proprietà dell’immobile o se sono presenti altri diritti reali di godimento. 

Diritti reali di godimento su cosa altrui

I diritti reali di godimento su cosa altrui vengono definiti anche diritti minori o limitati.

Te li elenco di seguito e poi ne approfondisco ognuno.

1. Usufrutto: Un esempio tipico di usufrutto è quello di genitori anziani che donano la propria casa ai figli riservandosi però di poterci vivere fino al decesso.

1. Uso: L’uso viene disciplinato dall’art.1021 cc ed è il diritto di servirsi di una determinata cosa e di suoi eventuali frutti.

1. Abitazione: Il diritto di abitazione è invece regolato dall’articolo 1022 e garantisce al titolare ed alla sua famiglia la possibilità di abitare in una casa limitatamente ai propri bisogni
2. Enfiteusi: oggi quasi in disuso, era usato soprattutto nell’800 per permettere agli agricoltori di avere pieni poteri sui fondi che coltivavano, con la possibilità per l’enfiteuta di affrancare il fondo divenendone proprietario.
3. Superficie: Il diritto di superficie viene disciplinato dall’articolo 952 del codice civile e consiste nel diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui conservandone la proprietà e il diritto di acquistare la proprietà di una costruzione
4. Servitù: La servitù è il peso imposto su un fondo,detto servente, per l’utilizzo di un altro fondo,detto dominante,appartenente ad un proprietario diverso.

Se invece di comprare da privato avessi fatto affidamento su un’agenzia immobiliare tutte le informazioni e la relativa documentazione ti sarebbero state fornite dall’agente immobiliare. 

Tra gli agenti immobiliari esistono anche validi professionisti.. Si fa fatica a trovarli tra molti improvvisati o apriporte ma vale la pena cercarlo. 

In ogni caso abbiamo avviato questa compravendita da soli quindi procediamo autonomamente. 

Dopo aver verificato che l’immobile non nasconda brutte sorprese puoi chiamare il proprietario e fissare un appuntamento per la visita. 

La visita della casa 

Una piccola premessa. 

Ti consiglio di visitare la casa almeno due volte in due diversi orari del giorno (mattina e tardo pomeriggio ) per testarne la luminosità. 

Informati anche sull’esposizione della casa. 

Se è esposta a sud sarà calda anche d’inverno mentre se l’esposizione è a Nord sarà poco luminosa e più fredda. 

A rendere una casa più o meno luminosa contribuiscono anche la presenza o la disposizione delle finestre.

Per ogni finestra verifica attentamente anche se gli infissi sono vecchi o nuovi perché la loro vetustà influisce sulla temperatura all’interno dell’abitazione. 

Ci sono altri controlli che dovresti effettuare per evitare di comprare una casa umida. Vedi muffa agli angoli dei soffitti o perdite d’acqua sulle pareti? 

Se l’impianto idrico ha perdite potresti dover spendere un po’ prima di poter mettere piede in casa. 

Stesso discorso vale per l’impianto elettrico:controlla se funziona correttamente e se è a norma. 

Informati anche sulle condizioni del riscaldamento: è autonomo o centralizzato? 

Dai un’occhiata anche ai pavimenti per valutarne stato di conservazione e qualità. 

Un controllo accurato ti consente di prevenire eventuali problemi e di farti un’idea sui costi di un’eventuale ristrutturazione (puoi richiedere anche un mutuo per ristrutturare). 

Sapere che per iniziare ad abitare nella casa ti costerà tot ti permetterà d’impostare meglio la trattativa sul prezzo dell’immobile. 

Il proprietario potrebbe ritenere più conveniente scendere con il prezzo e vendere subito piuttosto che aspettare un altro potenziale acquirente.

Prima di parlare di prezzo dovrai accertarti che l’immobile abbia letteralmente tutte le carte in regola. 

Mettiti a tavolino con il proprietario ed effettua il controllo dei documenti. 

Richiedi i documenti della casa

I documenti dell’immobile ti serviranno per almeno due motivi:

1. li dovrai portare al notaio per il rogito
2. sono utili a controllare lo stato dell’immobile.

Ti faccio un elenco dei documenti indispensabili:

1. Titolo di proprietà o di provenienza: documento che certifica la proprietà di un immobile da parte di un determinato soggetto e permette di capire come ne è entrato in possesso.

1. Documenti che attestino la conformità degli impianti: la dichiarazione di conformità viene rilasciata a fine lavori dalle ditte installatrici.
2. Il regolamento condominiale: importante per conoscere le regole relative all’utilizzo delle parti comuni e dei servizi condominiali.
3. Una scheda catastale contenente la planimetria aggiornata: documento contenente un disegno tecnico dell’immobile indispensabile per verificare la conformità catastale dell’immobile 
4. Visure ipocatastali: indispensabile per vedere se ci sono ipoteche o altri gravami sull’immobile 

Per approfondire il discorso sui documenti necessari ti consiglio di leggere “i documenti da richiedere per acquistare casa“. 

Conclusioni comprare casa da privato 

Se hai letto tutto l’articolo fino alla fine ora dovresti sapere come affrontare qualsiasi compravendita immobiliare tra privati. 

Ricapitoliamo quello che abbiamo visto. 

In primo luogo ti ho indicato tre passaggi chiave per un corretto acquisto:

1. Ricerca delle informazioni
2. Visita dell’immobile 
3. Richiesta dei documenti dell’immobile

In seguito ti ho spiegato nel dettaglio come effettuare ogni passaggio.

Tutto chiaro o vuoi altri consigli per comprare casa da privato o tramite agenzia immobiliare?

Se non ti è chiaro qualcosa scrivimelo nei commenti e ti risponderò il prima possibile.