Aggiornato il 23/08/2022 da Gaetano Matarese
Acquistare casa è un passo importante e devi fare i passi giusti per non avere brutte sorprese.
La primissima cosa che ti consiglio di fare è chiedere al venditore o all’agenzia immobiliare che ti segue una serie di documenti dell’immobile.
Dovrai richiederli per due motivi:
- li dovrai portare al notaio per il rogito
- sono utili a controllare lo stato dell’immobile.
Se ti accorgi di alcuni problemi prima dell’acquisto hai la possibilità d’invitare il proprietario a risolvere per tempo o al limite trattare sul prezzo ma dopo il rogito notarile la faccenda diventa più problematica.
I documenti da chiedere prima di acquistare una casa sono in linea di massima gli stessi documenti da presentare al compromesso.
Ti elenco di seguito una serie di documenti da richiedere al venditore o all’agente immobiliare e poi te ne illustro uno per uno.
Eccoli:
- Titolo di proprietà o di provenienza
- Documenti che attestino la conformità degli impianti
- Il regolamento condominiale
- Una scheda catastale contenente la planimetria aggiornata
- Visure ipocatastali
Iniziamo a vedere nel dettaglio un documento indispensabile anche quando dovrai ottenere un mutuo.
Titolo di proprietà
Il titolo di proprietà o atto di provenienza è un documento che certifica la proprietà di un immobile da parte di un determinato soggetto e permette di capire come ne è entrato in possesso.
Chi possiede un immobile può averlo ottenuto in diversi modi:
- Può averlo comprato
- Lo potrebbe aver ricevuto in donazione
- Potrebbe averlo ricevuto in eredità
A seconda del caso specifico il venditore dovrà procurarti un differente documento.
- Compravendita: dovrai ricevere una fotocopia dell’atto notarile di acquisto
- Donazione:ti serve una fotocopia dell’atto di donazione
- Successione: il venditore dovrà fornirti copia della dichiarazione di successione
In caso di donazione o successione potrebbero sorgere problemi quando dovrai ottenere un mutuo.
Non tutte le banche finanziano l’acquisto di immobili ricevuti per donazione o successione perché potrebbero sorgere successive rivendicazioni in merito alla proprietà da parte del donatario o di altri eredi.
Per fortuna esistono comunque diverse soluzioni per aggirare il problema.
Una volta che hai verificato l’effettiva proprietà dell’immobile da parte del venditore potrai passare a valutare l’immobile stesso.
La primissime cose da verificare sono le caratteristiche dell’immobile e l’effettiva titolarità del venditore attraverso controlli sull’immobile
Cosa controllare prima di comprare casa
La prima cosa che devi controllare sull’immobile è la sua intestazione.
Il venditore ha piena proprietà di ciò che ti sta vendendo o altre persone ne posseggono alcune quote e potrebbero opporsi alla vendita o comportarti una serie di problemi?
Per saperlo ti è sufficiente ottenere una visura catastale.
La visura catastale
La visura indicherà:
- Intestazione dell’immobile:troverai i dati anagrafici dell’intestatario, la quota posseduta dell’immobile e regime patrimoniale vigente
- dati sulle unità immobiliari:vengono indicati il comune e il codice catastale di riferimento.
- Dati identificativi dell’immobile:sono i dati che permettono d’individuare l’immobile al catasto(sezione urbana, foglio, particella, subalterno)
- Dati di classamento:dati che permettono di ottenere la rendita dell’immobile(zona censuaria, categoria, classe)
La seconda verifica che devi fare è lo stato dell’immobile e puoi effettuarla grazie alla scheda catastale.
La scheda catastale
La scheda catastale(o planimetria) è un documento contenente un disegno tecnico dell’immobile.
Dovrai confrontare quello che è contenuto sul documento con lo stato di fatto dell’abitazione.
Se al fabbricato sono state apportate modifiche la planimetria dovrebbe essere aggiornata altrimenti i cambiamenti vengono considerati abusivi.
Accorgendoti per tempo di eventuali abusi potrai valutare se sono sanabili e a quale costo o se dovrai effettuare dei lavori per ripristinare “lo stato originario dell’immobile”
Il terzo controllo da effettuare riguarda la presenza di eventuali pregiudizievoli(ipoteche o pignoramenti)
Visura ipotecaria
Attraverso una visura ipotecaria aggiornata verifica se ci sono gravami sull’immobile(ipoteche o pignoramenti) che renderanno difficile la compravendita.
Un ipoteca è un diritto di garanzia che attribuisce al creditore la facoltà di produrre l’espropriazione del bene e la sua vendita forzata.
Se acquisti un immobile ipotecato rischi quindi di vedertelo sottratto per saldare i debiti del venditore.
Per evitare il rischio fai firmare al venditore una dichiarazione in cui s’impegna a cancellare l’ipoteca(se possibile).
APPROFONDIMENTI –> l’ipoteca è un diritto reale di garanzia quindi se vuoi saperne di più ti suggerisco di leggere l’articolo “diritti reali di garanzia”
Passiamo ora ad un altro elemento da controllare:la regolarità degli impianti
Documenti sulla conformità impianti dell’immobile
Tutti gli impianti di un immobile devono essere conformi a quanto previsto dalla normativa italiana vigente.
In altri termini un impianto dovrebbe essere stato costruito ed installato a norma con materiali dotati di meccanismi di sicurezza.
La normativa riguarda tutti gli impianti elencati nell’art. 1 del decreto DM 37/2008.
Qualche esempio:
- Impianti elettrici
- Impianti idrosanitari e termici
- Impianti per utilizzazione del gas
La dichiarazione di conformità viene rilasciata a fine lavori dalle ditte installatrici.
Tale dichiarazione è importante perché:
- è necessaria per ottenere il rilascio del certificato di agibilità nei fabbricati di nuova costruzione.
- Fondamentale per l’allaccio di nuove utenze(acqua, luce, gas)
- è un documento richiesto dai Vigili del fuoco per adempimenti sulla prevenzione incendi
Alla dichiarazione di conformità sono allegati altri documenti:
- Il progetto dell’impianto
- Una relazione con l’elenco dei materiali utilizzati con eventuali marchi e certificati di prova
- Copia della visura della camera di commercio dell’impresa che ha installato l’impianto con il riconoscimento dei requisiti tecnico-professionali
Se il venditore non è in grado di fornirti una dichiarazione di conformità nessuno ti vieta di comprare comunque l’immobile.
In questo caso però il valore del fabbricato scende e potrai trattare per ottenere un prezzo di vendita inferiore.
Passiamo ora ad analizzare i documenti inerenti il condominio.
Regolamento condominiale
Il regolamento condominiale è importante per conoscere le regole relative all’utilizzo delle parti comuni e dei servizi condominiali.
In particolare il regolamento disciplina:
- Utilizzo delle parti comuni:le parti comuni sono parti dell’edificio di proprietà di tutti i condomini in proporzione alla propria quota millesimale. Una lista esemplificativa e no tassativa è contenuta nell’art.1117 del codice civile. L’articolo suddivide le parti comuni in tre tipologie:le parti inerenti alla struttura dell’edificio(suolo,fondazioni,muri maestri,tetti,scale,etc..);le opere,installazioni,manufatti destinati a uso e godimento comune(ascensori,pozzi,cisterne,impianti gas,etc);locali destinati ai servizi in comune(locali per portineria,lavanderia,etc..)
- Ripartizione delle spese:tutte le uscite finanziarie durante la gestione del condominio e vengono disciplinate dagli artt.1123-1126 del Codice civile. Tra le spese necessarie rientrano quelle per la conservazione e il godimento delle parti comuni;quelle per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni;tutte quelle relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione.
- Decoro architettonico dell’edificio:non è esplicitamente menzionato dal codice civile. La direttiva n.1472/1965 della suprema corte di cassazione ha stabilito che il decoro risulta dall’insieme di linee e motivi architettonici e ornamentali costituenti le note uniformi e dominanti
- Diritti e doveri dei condomini:tra i doveri rientrano il pagamento degli oneri condominiali;il rispetto del regolamento dei condominio;il rispetto dell’integrità e destinazione delle cose comuni;il rispetto delle delibere e il rispetto delle norme di buon vicinato
Oltre al regolamento condominiale ti consiglio di farti rilasciare una dichiarazione scritta dall’amministratore di condominio in merito alla regolarità di tutti gli oneri condominiali da parte del venditore.
La legge prevede infatti che,se non saldati, debba provvedere il nuovo proprietario.
Conclusioni documenti da richiedere per acquistare casa
Siamo arrivati alla fine dell’articolo e possiamo fare un riepilogo di quello che abbiamo visto.
La cosa importante che devi tenere a mente quando compri casa, da privato o attraverso un agenzia immobiliare, è richiedere tutti i documenti dell’immobile in oggetto.
La primissima cosa che dovrai verificare è la titolarità dell’immobile ovvero devi sapere se il venditore ne ha unica ed esclusiva proprietà.
Per scoprirlo devi ottenere un titolo di proprietà(utile anche a capire come ne è venuto in possesso).
Successivamente abbiamo elencato ed analizzato tutti i documenti relativi alle caratteristiche della casa da comprare(visura catastale, visura ipotecaria, planimetria,etc..)
L’ultimissimo controllo che ti ho consigliato di effettuare riguarda il condominio in cui si trova l’appartamento che devi acquistare(se stai comprando una villa o altre tipologie d’immobile ignorerai questi controlli).
I documenti utili a valutare la situazione condominiale sono il regolamento di condominio e una dichiarazione dall’amministratore sulla regolarità dei pagamenti delle quote condominiali da parte del venditore.
Spero di essere stato chiaro ma se hai domande scrivimele nei commenti.
Letture consigliate
| Ti consiglio delle letture per approfondire alcuni concetti o informarti su temi correlati: 1)Il rogito notarile di compravendita :scopri tutti gli elementi dell’atto notarile 2) Dopo il rogito cosa si deve fare?:spesso la stipula dell’atto di compravendita dal notaio viene considerato l’arrivo da chi compra casa ma in realtà non è proprio così 3)Comprare casa con mutuo certo:se devi acquistare un immobile ma non hai sufficiente liquidità non ti resta che chiedere un mutuo |
