L’atto pubblico di compravendita(rogito)

Aggiornato il 08/09/2022 da Gaetano Matarese

Cos’è l’atto pubblico di compravendita o rogito notarile?

L’atto pubblico di compravendita, definito anche rogito notarile, stipula o atto definitivo di compravendita, è l’atto che perfeziona un accordo precedente tra acquirente e venditore.

In altri termini è l’atto che conferisce efficacia e valore legale al passaggio di proprietà.

In quanto atto pubblico deve essere necessariamente predisposto da un notaio.

Nell’articolo vedremo gli elementi essenziali da cui deve essere composto, quali sono le operazioni che deve eseguire il notaio e come calcolare i costi.

Buona lettura.

Elementi essenziali dell’atto pubblico di compravendita (rogito)

Nel rogito vanno inseriti tutti gli elementi presenti nell’atto preliminare di compravendita (o compromesso):

1. Dati personali delle parti contraenti
2. Dati catastali dell’immobile
3. Indicazione del valore dell’immobile
4. Indicazione dell’assenza di ipoteche e vincoli pregiudizievoli
5. Certificazione energetica dell’edificio
6. Prezzo stabilito e modalità di pagamento(da specificare la presenza di acconto, caparra e saldo)

Le modalità con il quale viene formato sono disciplinate dalla cosiddetta legge notarile (l. 89 del 16 febbraio 1913).

La struttura di ogni atto di compravendita è sempre la seguente:

• Introduzione (identificazione e verifiche notarili): il notaio identifica le parti verificando la loro effettiva identità e la loro capacità di agire.
• Art. 1 (scambio del consenso ed oggetto):le parti si scambiano il consenso per il trasferimento della proprietà e sottoscrivono una dichiarazione di conformità soggettiva ed oggettiva;l’immobile viene descritto ed identificato attraverso i dati catastali
• Art. 2 (i patti):vengono riportati i dati relativi alla proprietà millesimale sulle parti comuni;eventuali patti trascritti o non trascritti presenti nella provenienza (atto d’acquisto dei venditori)
• Art. 3 (disciplina legale del prezzo di vendita): le parti possono concordare liberamente il prezzo dell’immobile ed hanno l’obbligo di dichiarare in atto sia l’effettivo prezzo pagato che le modalità di pagamento.
• Artt. 4-9 (diritti e doveri delle parti): indicano le garanzie dovute dal venditore al compratore in merito alla piena ed esclusiva proprietà dell’ immobile;la libertà da vincoli, pesi o formalità pregiudizievoli;l’inesistenza di vizi e la regolarità catastale e urbanistica.

Ti ho elencato gli articoli che compongono un rogito notarile a puro titolo informativo perché ad occuparsi di tutto sarà il notaio che seguirà la tua pratica.

Nel caso in cui tu abbia scelto di affidarti ad un consulente del credito dovrai fare ancora meno perché sarà lui/lei a fornire al notaio tutta la documentazione utile ed eventuali chiarimenti.

Vediamo cosa farà il notaio.

  

Il ruolo del notaio

Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, svolge una funzione indispensabile nella stipula del rogito e nell’esecuzione di adempimenti successivi.

Inoltre la figura del notaio svolge un ruolo di tutela per tutte le parti della compravendita (soprattutto se dovrai stipulare un atto di compravendita immobiliare tra privati):

1. permette all’acquirente l’acquisto dell’immobile
2. garantisce l’incasso dell’importo pattuito al venditore

Cosa fa il notaio durante la stipula?

La formazione del rogito segue alcuni passaggi fondamentali:

1. Il notaio legge e spiega alle parti e ad eventuali testimoni (previsti dalla legge in alcuni casi) il contenuto dell’atto. Deve accertarsi che tutti comprendano sia il contenuto che gli effetti giuridici.
2. Tutti i presenti (notaio compreso) firmano l’atto.

Dopo la stipula il notaio deve effettuare altri adempimenti:

1. Registrazione dell’atto presso l’agenzia delle entrate e relativo pagamento delle imposte entro 30 giorni
2. Trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari
3. Voltura catastale (se per qualche motivo dovrai occupartene autonomamente presenterai una domanda di voltura catastale)

Costo atto notarile di compravendita

Le spese dell’atto notarile in una compravendita sono solitamente a carico di chi compra l’immobile.

L’unica spesa che potrebbe dover sostenere il venditore è quella della cancellazione d’ipoteca (ricordati che il pegno e l’ipoteca sono dei diritti reali di garanzia e in quanto tali svolgono una funzione specifica).

L’ipoteca dovrà essere cancellata se l’immobile in vendita era stato acquistato con un mutuo e non sono trascorsi 20 anni dall’iscrizione ipotecaria.

I costi vengono influenzati da diversi fattori:

1. L’importo dell’immobile
2. L’onorario notarile
3. La voltura
4. La trascrizione

Cosa dovrai pagare nello specifico?

La fattura del notaio è composta da due parti:

1. Parte relativa alle imposte e ai costi anticipati dal professionista
2. Parte relativa all’onorario notarile

Vediamo come calcolare ognuna delle due componenti.

Calcolo delle imposte

Quando acquisti casa dovrai pagare differenti imposte:

1. Imposta di registro:colpisce valori venali o patrimoniali contenuti in atti e trasferimenti di ricchezza
2. Imposta catastale
3. Imposta ipotecaria
4. Iva

In questo articolo vedremo solo come calcolarle perché ho scritto abbondantemente su ogni tipologia di tassa in “Tasse acquisto prima casa ed altri casi“

Se vuoi approfondire il tema tasse per le compravendite immobiliari ti consiglio di leggere anche l’articolo “Tassa vendita casa:da pagare?”

Imposta di registro

L’importo dell’imposta di registro viene definito dall’art. 40 del Testo Unico dell’Imposta di Registro(DPR 131/1986).

L’articolo in questione disciplina il principio di alternatività tra l’imposta di registro e l’iva.

In altri termini se viene applicata l’iva non si applica l’imposta di registro e viceversa.

Un caso di esenzione dell’Iva è l’acquisto di un immobile da un’impresa.

L’imposta di registro da applicare è in misura proporzionale al prezzo dell’immobile (9%).

Per le compravendite soggette ad iva invece l’imposta di registro è in misura fissa a 200 euro.

I casi in cui si applica l’iva sono diversi:

1. In caso di vendita da imprese costruttrici dopo 5 anni se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione ad iva
2. Se vengono venduti fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali e il venditore sceglie di sottoporre l’operazione ad iva

Imposta catastale

L’imposta catastale viene regolata dal D.lgs 347 del 31/10/1990 ed è dovuta sulle volture catastali.

Dovrai pagarla in misura fissa di 50 euro quando l’imposta di registro è stabilita in misura proporzionale (al 2, 9 o 12%) mentre va pagata 200 euro in caso di trasferimento di immobili residenziali da imprese di costruzione con applicazione iva.

Dal 2011 l’imposta di registro si può versare anche tramite F24.

Passiamo alla prossima imposta.

Imposta ipotecaria

L’imposta colpisce il passaggio di proprietà di un immobile e l’iscrizione di un diritto o qualsiasi vincolo su di esso.

Va pagata quando si devono eseguire formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovo e annotazione presso pubblici registri immobiliari.

Il rogito notarile è soggetto a tale tipologia d’imposta perché il notaio deve effettuarne il deposito in conservatoria.

Sull’iva non scrivo niente qui perché il discorso è abbastanza lungo e puoi trovare tutte le informazioni in “Tasse acquisto prima casa ed altri casi“
Procediamo con la seconda parte dei costi indicati nella fattura del notaio: il compenso notarile.

Compenso notarile

Ogni notaio definisce il proprio compenso poiché il cosiddetto decreto Bersani (decreto legge 223/2006) ha abolito le tariffe minime e massime.

Per avere un riferimento per le spese notarili di acquisto di una casa però ci vengono in aiuto le tabelle di compensi professionali previste dal decreto del ministro della giustizia 140 del 2012.

Tale provvedimento riforma tutti i compensi professionali e disciplina gli onorari notarili al capo IV (artt. 30 e 32).

L’art.31 definisce i criteri e stabilisce come valore di riferimento per gli atti relativi a beni mobili e immobili il valore del bene indicato in atto o desumibile dal bene o valore di mercato.

In allegato al disposto normativo ci sono delle tabelle contenenti forbici di compensi.

Per quanto riguarda l’atto di mutuo la tariffa notarile viene calcolata in base al valore dell’ipoteca (solitamente le banche iscrivono un’ipoteca al 200% del capitale richiesto).

Ecco la tabella per le tariffe minime e massime:

Valore Ipoteca fino a	Compenso minimo	Compenso massimo
93000 euro	1349	1721,60
139500 euro	1413,40	1818,20
186000 euro	1500,80	1949,30
232400 euro	1602	2082,70
280000 euro	1684,80	2206,90
370000 euro	1749,20	2303,50
695000 euro	2048,20	2752
1162000 euro	2453	3338,50
465000 euro	1901	2531,20
930000 euro	2324,20	3145,30

Ora hai tutte le informazioni sull’atto notarile di compravendita..

Conclusioni Rogito notarile di compravendita

Facciamo un breve riepilogo di quello che abbiamo visto nell’articolo.

La prima cosa di cui abbiamo parlato sono state le modalità di formazione del rogito e la struttura di quello di compravendita.

Nella seconda parte abbiamo individuato le attività che deve compiere il notaio prima durante e dopo la stipula.

Infine abbiamo visto da quali parti è composta la fattura notarile per un atto di compravendita e come puoi calcolarti i costi che dovrai sostenere.

Se hai domande da fare o suggerimenti da darmi,scrivi pure nei commenti!!