Aggiornato il 15/09/2022 da Gaetano Matarese
La “perizia immobiliare” è uno strumento di indagine per la vendita o l’acquisto di un bene.
Si tratta di un procedimento utile affinché l’operazione richiesta vada a buon fine, e serve per comprendere meglio il valore reale ed effettivo dell’immobile.
Pensi che sia arrivato il momento di comprare la casa dei tuoi sogni per viverci, o di vendere un bene che possiedi?
Nella maggior parte dei casi, per avere un’agevolazione economica, serve richiedere un mutuo.
Prima di concedere il prestito, la banca o l’istituto di credito contattato, solitamente effettua una serie di controlli e verifiche sull’affidabilità creditizia del richiedente, sull’attendibilità dei documenti presentati, e sul valore dell’immobile considerato.
Ma a cosa serve la perizia immobiliare per il mutuo?
Permette all’istituto finanziario di capire quale sarà l’importo totale da erogare al cliente che intende finalizzare l’operazione. Così, l’ente si accerta che non si verifichino delle situazioni che possano ostacolare l’avviamento del mutuo, come la non abitabilità dell’edificio o casi di abuso edilizio.
Inoltre, la perizia costituisce per la banca una sorta di garanzia, per tutelare il rimborso del mutuo, qualora il richiedente non riesca più a pagare le rate.
In questo caso procederà espropriando l’immobile in questione.
La perizia immobiliare: chi può farla e come funziona
Il perito immobiliare è un professionista del settore, che su commissione effettua perizie e stime immobiliari, calcolandone il giusto valore.
Si tratta di una persona che non è coinvolta durante il processo decisionale di concessione del mutuo.
Sulla base di determinati criteri stabiliti precedentemente, l’esperto ha il compito di analizzare in modo oggettivo le caratteristiche dell’immobile.
- Si inizia dall’identificazione dell’immobile, attraverso la raccolta di tutte le informazioni contenute nel Catasto. Per una stima corretta del valore della casa, serve un confronto tra i dati raccolti dal perito, e la documentazione fornita dal cliente alla banca. Vengono analizzati tutti i documenti ufficiali della proprietà e della sua storia catastale. Si tiene conto anche del rischio di eventuali svalutazioni dell’immobile nel tempo, a causa della sua usura e ai cambiamenti del mercato immobiliare. Durante questa fase, vengono individuati e verificati anche i dati relativi alla costruzione dell’immobile considerato, attenzionando alcuni elementi, come l’ubicazione, la planimetria e la superficie.
- Il calcolo del valore dell’immobile, rappresenta un parametro importante per la decisione dell’importo che la banca dovrebbe eventualmente concedere. La perizia immobiliare in questo caso determina il valore commerciale dell’immobile, che si riferisce al presumibile prezzo di vendita. Mentre il valore di costruzione, utile a determinare la polizza incendio, rappresenta la cifra necessaria per costruire l’immobile, tranne le spese di acquisto del terreno. Quest’ultimo valore, riguarda la solidità della struttura e degli impianti, la rifinitura e il probabile uso di materiali di qualità. Da questa osservazione dipende anche la commerciabilità della casa, ovvero la sua vendibilità.
- L’ultima fase della perizia immobiliare, consiste nella verifica della regolarità edilizia. Il certificato di conformità urbanistica serve per accertarsi che l’immobile non presenti irregolarità, come difformità o abusi edilizi. L’individuazione di qualsiasi problema di questo tipo comporterebbe l’invalidità dell’atto di compravendita. In questo caso, la perizia risulta utile per tutelare sia il cliente, sia l’ente finanziatore, prima di concedere il mutuo per finanziare l’acquisto.
Cos’è una pre-perizia e qual è la sua utilità
In alcuni casi può essere utile ricorrere ad una pratica, anche se non molto diffusa, si tratta della pre-perizia.
Solitamente, il bene viene proposto ad un prezzo superiore rispetto a quello valutato dal professionista, che effettua una valutazione tecnica. In tal caso, la perizia può servire per convincere il venditore ad abbassare il prezzo dell’immobile, avvicinandosi il più possibile a quello stimato dal perito.
Raramente, può capitare invece che il valore stimato può risultare superiore rispetto al prezzo di vendita. Questo può accadere se il proprietario desidera vendere precipitosamente la casa, o se il prezzo basso cela qualche caratteristica poco chiara.
Se ti stai chiedendo come fare per conoscere anticipatamente il valore del tuo immobile, o per capire meglio quale possa essere la cifra più idonea da richiedere per il mutuo, puoi richiedere una pre-perizia.
Per ottenerla, può essere considerato il parere di un libero professionista. Oppure può essere incaricato un esperto da parte della banca che hai contattato per il finanziamento, naturalmente a spese personali.
Quali documenti servono per la valutazione di un immobile?
Come già accennato, per eseguire la perizia su un immobile, sono indispensabili diversi documenti.
Possono essere richiesti agli uffici competenti, presenti sul territorio in cui si trova l’edificio considerato. Oppure può procurarli il venditore stesso, fornendo tutte le informazioni necessarie al possibile acquirente, che le consegnerà all’ente finanziario da lui scelto.
La revisione di questi dati, serve sia alla banca, sia al compratore, per tutelarsi da possibili brutte sorprese riguardanti il suo acquisto.
Vediamo nel dettaglio quali sono i principali documenti da presentare per poter valutare un bene immobile.
Atto di provenienza
L’atto di provenienza serve per regolamentare il passaggio di proprietà. Precisamente consente di analizzare:
- La corrispondenza tra l’identificazione catastale attuale dell’immobile, e quella fornita dal titolare.
- La corrispondenza tra lo stato di proprietà individuato durante il sopralluogo, e quello descritto dal titolare.
- La legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile.
- La conformità di possibili trasformazioni e modifiche subite dall’immobile nel tempo.
Documentazione catastale
La documentazione catastale dichiara la corretta registrazione di eventuali modifiche strutturali della proprietà, e individua la presenza di altri vincoli, ipoteche o pignoramenti. Questi controlli servono ad evitare la presenza di problemi o impedimenti, durante la richiesta di concessione del mutuo.
Di fondamentale importanza è la planimetria ufficiale dell’immobile e la sua visura catastale storica, utili a ricostruire l’esistenza del bene, dalla sua edificazione ad oggi.
Fonti sulla provenienza dell’immobile
Le fonti sulla provenienza dell’immobile, comprendono tutti i dati relativi alla sua legittimità urbanistica ed edilizia, e tutte le informazioni sui precedenti proprietari del bene. Si tiene conto anche di eventuali modifiche della struttura nel tempo.
I documenti sulla legittimità urbanistica-edilizia, consentono di capire se l’edificazione della casa risulta avere tutte le autorizzazioni necessarie alla costruzione, oltre alla conformità dei materiali e degli strumenti utilizzati.
Per ottenere la legittimità urbanistico-edilizia, l’edificio deve rispettare alcune condizioni, tra cui:
- Essere stato costruito entro l’anno 1967.
- Aver rispettato la regolare autorizzazione edilizia.
- Possedere tutte le caratteristiche per essere oggetto di domanda di concessione edilizia.
Il costo di una perizia immobiliare
I costi di una perizia immobiliare, sono totalmente a carico del cliente, colui che richiede il mutuo.
Le spese variano in base alla banca scelta, perché dipendono dalle parcelle dei professionisti incaricati.
Approssimativamente, il versamento richiesto varia tra i 100 e i 300 euro. A questo importo bisogna sempre aggiungere l’IVA al 22% oltre al contributo Cassa Previdenza (dal 2 al 4%), più eventuali spese di viaggio, qualora il perito dovesse raggiungere un immobile situato in un luogo distante.
La vostra casa è mai stata oggetto di perizia?
