La surroga del mutuo

Aggiornato il 20/08/2022 da Gaetano Matarese

Hai mai sentito la necessità di richiedere una surroga del mutuo?

Spesso questa procedura è anche chiamata portabilità, poiché permette di attuare la transizione del mutuo da una banca ad un’altra.

Questo può avvenire, per esempio, se dopo aver richiesto un mutuo ad un istituto di credito, si trova una banca che offre più vantaggi.

In questo caso, è possibile quindi scegliere di cambiare banca, senza incappare in penali.

Ma andiamo a vedere nel dettaglio in cosa consiste la surroga del mutuo.

Surroga del mutuo: come funziona

Come abbiamo anticipato prima, la surroga di un mutuo (anche detta portabilità) è una procedura che consente la transizione dal mutuo dalla banca originaria ad un istituto di credito. Così facendo, l’utente può mantenere il mutuo richiesto, ma può modificare i parametri del mutuo.

Solitamente ci si sposta verso una banca che offre tassi d’interesse e condizioni più convenienti.

Una volta scelta la nuova banca, si potrà negoziare per ricevere tassi e un piano d’ammortamento più agevoli.

Fino a qualche anno fa, attuare questa operazione aveva un costo da sostenere.

Dal 2007, invece, grazie alla Legge Bersani (decreto legge 7/2007, convertito dalla legge 40/2007) i costi sono stati eliminati.

Quindi , la richiesta di surroga del mutuo è un’operazione totalmente gratuita, e le banche non possono applicare costi aggiuntivi.

In questo senso, si vengono a risparmiare tutte le spese notarili, imposte, commissioni e eventuali penali bancarie dovute all’estinzione anticipata.

Infatti, prima della Legge Bersani del 2007, queste erano tutte le spese da sostenere.

Tutti costi amministrativi e le spese notarili sono quindi svolte dalla banca mutuante.

All’utente spetta una sola spesa, cioè la tassa d’iscrizione della surroga nei registri immobiliari, che ammonta a 35 euro.

Quando conviene chiedere una surroga?

Una volta appreso in cosa consiste una surroga del mutuo, andiamo adesso a vedere quando può essere richiesta e quando conviene farla.

E’ possibile, in generale, ottenere in qualsiasi momento condizioni migliori. Una banca potrebbe avere delle offerte attive, o magari uno spread più basso.

Perciò è importante chiedere sempre un preventivo gratuito, in modo tale da poter scegliere quale sia l’offerta più vantaggiosa.

Chi ha scelto un mutuo a tasso variabile, dovrebbe anche tenere conto dell’andamento dei parametri di riferimento (Euribor e Eurirs).

Su questi parametri le banche stabiliscono i tassi d’interesse; ed in base ai tassi d’interesse variano i costi di finanziamento.

Di conseguenza a variare sarà anche la somma della rata mensile da pagare.

Questi parametri cambiano sulla base di condizioni economiche internazionali, ma anche delle politiche monetarie delle banche centrali.

Tempistiche e condizioni della surroga del mutuo

La surroga è tuttavia possibile solo se l’importo complessivo del mutuo rimane invariato.

Insomma, con la surroga del mutuo non si ha accesso ad un maggior prestito di denaro. Per un’azione del genere ci sono due pratiche, la sostituzione e la rinegoziazione.

Nel primo caso, la sostituzione consiste nel cambio di istituto di credito, con la creazione di un mutuo tutto nuovo. In questo caso verrebbero applicate tutte le spese utili, come l’istruttoria della pratica, commissionate dalla nuova banca.

Nel secondo caso, la rinegoziazione è proprio la revisione dei termini del mutuo richiesto alla banca mutuante.

Questa è una pratica che avviene spesso; le banche, per non rischiare di perdere un cliente, offre all’utente delle agevolazioni favorevoli. Queste possono essere liquidità aggiuntiva, il cambio dei tassi d’interesse o il prolungamento della durata del rimborso.

Per quanto riguarda le tempistiche della surroga, non c’è una vera e propria limitazione. La surroga può essere richiesta in qualsiasi momento; ma certo è che una nuova banca sarà più propensa al cambio se il mutuatario si è dimostrato affidabile con l’istituto precedente. Per quanto riguarda invece l’arco di tempo in cui viene portata a termine la pratica della surroga, ci sono delle tempistiche ben precise.

Nel Testo Unico Bancario, all’articolo 120-quatern, vengono indicati 30 giorni lavorativi, a partire dalla richiesta della surroga stessa.

Se non venissero rispettate le tempistiche, l’utente avrà diritto a richiedere un risarcimento economico.

Requisiti per la richiesta di surroga

Per chiedere una surroga del mutuo, bisogna soddisfare determinati criteri e presentare quindi dati e documenti. In primo luogo bisogna:

• avere una posizione creditizia impeccabile, richiesta dalla banca per avere una garanzia;
• un atto formale del notaio, poiché il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria e la surroga devono essere sottoscritte in presenza di un notaio;
• la presenza della destinazione della somma mutuata nell’atto formale.
  
  Verranno inoltre richiesti documenti anagrafici, reddituali e finanziari.

Caratteristiche principali della surroga

Ricapitolando, andiamo a vedere quali sono le caratteristiche principali della surroga del mutuo.

• Tutte le spese della surroga sono a carico del nuovo istituto di credito; cio significa che al cliente non spetta nessuna spesa aggiuntiva.
• l’importo del mutuo deve essere uguale o minore al debito residuo al momento del trasferimento;
• non si può aumentare l’importo residuo del mutuo; alcune banche propongono un aumento della liquidità, ma in questo caso ci sono dei costi da sostenere.
• intestatari ed eventuali garanti devono essere gli stessi del mutuo sostituito; Può comunque accadere che, in presenza di garanti migliori, la banca decida di cambiare intestatari o garanti.
• bisogna eliminare l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile effettuata dalla vecchia banca e iscriverne un’altra con la nuova banca.
• nella fase di nuovo contratto, è possibile modificare la durata residua del mutuo, ed il tipo di tasso applicato.
• la vecchia banca non può in nessun modo opporsi alla richiesta di surroga, ma la nuova banca può invece rifiutare la surroga.
• il trasferimento è possibile per i mutui della prima casa, della seconda casa e i mutui destinati alle attività commerciali o professionali.
• infine, la surroga viene concessa anche su mutui aziendali richiesti da società con un numero di dipendenti inferiore a 10, e con un fatturato annuo che non superi i 2 milioni.
  
  Bene, siamo giunti alla fine di questo articolo in cui abbiamo parlato della surroga del mutuo.
  
  A presto!