Aggiornato il 08/12/2022 da Gaetano Matarese
Meglio tasso fisso o tasso variabile?
Quando faccio consulenza per far ottenere un mutuo questa è la domanda che mi viene fatta più spesso.
In questo articolo vedremo le caratteristiche di un mutuo a tasso fisso e quelle del mutuo a tasso variabile.
Buona lettura
Che cos’è un tasso?
Il termine tasso credo che sia uno dei più inflazionati nel settore dei finanziamenti.
Siamo bombardati da slogan come “tasso basso”, “i migliori tassi sul mercato”, etc..
La cosa che mi rammarica è che “tasso” è anche la parola più utilizzata da pseudo-consulenti o addetti del settore.
Ricorda che quando si parla di mutui il tasso, anche se influisce sulla rata, non è tutto.
Il discorso vale per tutte le tipologie di mutuo: per il mutuo acquisto prima casa, per il mutuo di ristrutturazione e i mutui di consolidamento debiti.
Elementi da valutare per la scelta del tasso
Prima di analizzare nel dettaglio tasso fisso e tasso variabile qualche parola su come scegliere un tasso in generale.
Durante una consulenza valuto tutta la situazione nel complesso ma presto attenzione a tre elementi in particolare:
- Situazione di mercato: quando parlo di mercato parlo sia di quello finanziario che di quello dei mutui
- Durata del mutuo: per un finanziamento di breve durata(10-15 anni) si faranno considerazioni differenti rispetto ad uno di 30
- Attitudine personale: preferisci la prudenza o accetti comunque qualche rischio? Niente ti viene regalato e chi non risica non rosica.
Meglio tasso fisso o tasso variabile?
Iniziamo a vedere cos’è e come funziona il mutuo a tasso fisso.
Mutuo a tasso fisso
Il mutuo a tasso fisso ha come parametro di riferimento l’indice IRS (Interest Rate Swap).
Il tasso finito del mutuo si ottiene dalla somma di due elementi:
- l’IRS corrispondente alla durata del finanziamento
- lo spread applicato dalla banca.
IRS:cos’è?
L’IRS, Interest Rate Swap, è il tasso medio applicato dalle banche ad operazioni di swap (scambio) effettuate a copertura del rischio d’interesse.
Esistono diversi IRS a seconda della durata del mutuo:1,5,10,15,20,25,30 anni.
Viene considerato l’espressione del costo del denaro a medio-lungo termine.
Ma cos’è un contratto di swap?
I contratti di swap sono strumenti derivati sui tassi che hanno un obiettivo speculativo.
In altri termini non si basano su dati reali ma su ipotesi sull’andamento futuro delle quotazioni.
Te lo dico in altro modo: un contratto swap è un accordo finanziario stipulato tra una banca e chi ha l’obiettivo di speculare (ovvero compiere operazioni finanziarie approfittando di situazioni vantaggiose).
Come viene determinato il tasso?
La banca determina la percentuale di tasso di interesse facendo una media tra le tabelle swap degli ultimi 15 anni.
Quello che interessa a noi, però, è sapere come viene determinato il tasso fisso a partire dal tasso IRS.
Niente di troppo complesso: la banca studia le tabelle swap degli ultimi 15 anni calcolate dalla Federazione Bancaria Europea e fa una media.
Nella composizione del tuo tasso fisso finale, quello che verrà applicato al mutuo,viene aggiunto un ulteriore elemento: lo spread.
Spread
Lo spread consiste nella commissione che la banca applica al mutuo ed è l’unico vero guadagno dell’istituto di credito sui finanziamenti ipotecari (eccetto i cosiddetti “prodotti accessori”).
Nello specifico lo spread rappresenta la differenza di prezzo tra il valore di vendita e il valore di acquisto del denaro.
Per farti capire meglio ti spiego le operazioni che fa una banca per poterti erogare un mutuo a tasso fisso.
Supponiamo che tu richieda 100.000 euro.
La banca dovrà “comprare” 100.000 euro dalla Banca d’Italia e li pagherà a costo dell’EURIBOR, indice che vedremo dopo.
Se ipotizziamo un EURIBOR dell’1%(in realtà da molto tempo è sotto lo zero) arriviamo all’importo di 101.000 euro.
La banca ha “pagato” i soldi del mutuo che ti darà 1000 euro ma a te li “rivenderà” a 2000 euro per mettersi in tasca la differenza.
Quella somma aggiuntiva che aggiunge la banca è lo spread (valore definito in percentuale).
Spero sia tutto chiaro..
Il tasso fisso = IRS durata + spread.
Esempio: se stipuli un mutuo a 25 anni dovrai vedere:
- l’IRS 25 a quanto corrisponde (mentre scrivo, febbraio 2019, è all’1,49%)
- lo spread applicato dalla banca alla quale vai a richiedere il mutuo (per par condicio ipotizziamo 1,49%)
I dati che abbiamo ci conducono ad un tasso finito del 2,98%.
Attenzione alle offerte commerciali che non specificano il tasso finito inclusivo dello spread applicato dalla banca.
Un’altra raccomandazione: ricordati sempre che il tasso definitivo viene stabilito un paio di giorni prima della stipula del mutuo.
Se hai seguito il mio ragionamento capirai anche perché.
La banca non può prevedere con certezza quanto dovrà pagare il denaro alla Banca d’Italia (il costo varia in base all’EURIBOR) e di conseguenza non può sapere con certezza a quanto rivendertelo.
In ogni caso non devi preoccuparti perché le ipotesi sono molto accurate e le eventuali variazioni sulla tua rata saranno di pochi euro in più o meno.
Durante le consulenze lo specifico soprattutto a quei clienti che vorrebbero scegliere le banche in base ai 5 o 10 euro di differenza tra le rate individuate sui comparatori online.
Quando scegliere il tasso fisso?
Al contrario di quello che dicono in molti non è sempre la soluzione migliore ma è molto conveniente nei finanziamenti di lungo periodo.
Se stipuli un mutuo a 30 anni e vuoi pianificare in anticipo quanto dovrai restituire forse potrei consigliartelo (se la tua situazione non richiede una soluzione di tasso differente).
Per poter rispondere alla nostra domanda iniziale: “meglio tasso fisso o tasso variabile?” dobbiamo verificare le caratteristiche del tasso variabile.
Mutuo a tasso variabile
Il tasso variabile fa riferimento all’andamento del tasso Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate), il tasso medio applicato ad operazioni di scambi finanziari interbancari (in particolare dalle negoziazioni relative all’acquisto di denaro tra le banche europee).
L’EURIBOR viene ricalcolato di periodo in periodo a seconda della sua scadenza e le banche in genere usano quello con una volatilità d’indice da 3 a 6 mesi.
Alla scadenza verrà ricalcolato dal MID(Mercato dei depositi interbancari).
Ad esempio, se stipuli un mutuo a tasso variabile con EURIBOR a 3 mesi il tasso ti cambierà ogni 3 mesi (a rialzo o in ribasso).
Quando scegliere un tasso variabile?
Posso darti solo dei suggerimenti generici perché ogni situazione è unica e soggetta a numerose variabili.
Potresti optare tranquillamente per un tasso variabile se stipuli un mutuo di breve durata (15 anni) e l’Euribor è più basso rispetto all’IRS.
Devi valutare però se la banca presso cui decidi di richiedere il mutuo mantiene lo stesso spread per tutte e due le tipologie di tasso.
Inoltre ti sarà utile conoscere lo scenario economico in atto al momento della stipula per evitare brutte sorprese..
Se ti trovi in un momento storico in cui è prevista una risalita dell’EURIBOR è preferibile un tasso fisso.
Viceversa se si prevede un ribasso o una costanza dell’indice EURIBOR il tasso fisso, a parità di altre variabili, potrebbe essere la scelta migliore.
Una cosa è certa: se l’EURIBOR sale ti aumenta la rata del mutuo.
Sai come ricalcolarla?
Continua a leggere e lo saprai fare.
Ricalcolo rata a cambiamento tasso
Il tasso variabile, come abbiamo visto sopra, può essere molto conveniente ma è anche abbastanza imprevedibile.
Ad ogni variazione dei valori del tuo indice di riferimento (ad esempio Euribor 3M) verrà ricalcolata la tua rata di mutuo.
Ti spiego come puoi ricalcolarla in maniera autonoma se non vuoi aspettare le comunicazioni dalla banca.
Devi tenere in considerazione 4 elementi quando avviene la variazione:
- La quotazione assunta dall’indice di riferimento: puoi trovare i valori degli indici sulla stampa specializzata.
- L’ammontare dello spread applicato dalla banca: la puoi individuare nel contratto di mutuo
- Il debito residuo del finanziamento: qual’è l’importo totale che devi pagare?
- La durata residua del mutuo: quando finisci di pagare il mutuo? Tra quanti anni?
Ricavati tutti gli elementi?
Bene, puoi procedere a trovare la nuova rata attraverso due semplici operazioni:
- devi ricavare il tasso aggiornato: somma il valore del tuo indice EURIBOR di riferimento (Elemento 1) allo spread (Elemento 2). Esempio: EURIBOR 3M + 1,50% spread
- puoi determinare la rata utilizzando una calcolatrice online per il piano di ammortamento. In alcune dovrai inserire la durata residua (Elemento 4) in forma d’anno e in altre di rata mensile. Esempio: se ti mancano 5 anni di mutuo con un piano di ammortamento mensile vuol dire che ti mancano 60 rate da pagare (60 mesi)
Conclusioni: mutuo meglio tasso fisso o variabile?
Siamo arrivati alla fine dell’articolo e possiamo tirare le somme.
Abbiamo visto che è difficile rispondere alla domanda meglio tasso fisso o tasso variabile perché la scelta dipende da vari fattori.
Nell’articolo comunque abbiamo trattato i seguenti argomenti:
- Che cos’è un tasso
- gli elementi da valutare nel calcolo del tasso
- il mutuo a tasso fisso
- il mutuo a tasso variabile
