Aggiornato il 14/08/2023 da Gaetano Matarese
Mai sentito parlare del mutuo per acquisto locale commerciale?
Solitamente, quando si pensa al mutuo, ci si riferisce all’acquisto o ristrutturazione di una casa o di un immobile privato.
Ma in realtà si può fare richiesta di mutuo anche se si desidera aprire un’attività e acquistare quindi un locale commerciale.
Se si vuole, ad esempio, aprire un negozio, un ufficio o una bottega, è possibile ricorrere a un prestito personale finalizzato.
Nonostante non si differenzi molto da un mutuo abitativo, ci sono regole e precisazioni diverse da tenere presenti.
Aprire un mutuo che punti su una attività è un investimento sul proprio futuro, ed è per questo che bisogna essere ben informati.
Andiamo quindi a vedere il mutuo per acquisto locale commerciale: come funziona.
Cos’è un mutuo per acquisto locale commerciale
Come abbiamo anticipato prima, il mutuo fa parte dei prestiti personali finalizzati.
Questa tipologia di finanziamento viene normalmente divisa in due categorie: fondiari e ipotecari.
Indipendentemente da quale mutuo si scelga, la concessione avviene se si garantisce l’ipoteca dell’immobile che si sta acquistando. In questo modo si garantisce alla Banca una restituzione del denaro in caso di mancato pagamento del debito.
Ma veniamo adesso alle differenze fra mutuo fondiario e ipotecario.
Il primo (mutuo fondiario) è usato per acquistare o ristrutturare la prima casa.
Il secondo (mutuo ipotecario) può essere richiesto per comprare la prima casa, ma è usato anche per l’acquisto di altri immobili.
Quindi, per aprire un locale commerciale, bisogna fare il mutuo ipotecario.
Come è intuibile, i due mutui hanno quindi delle differenze.
Nello specifico hanno differenze sulle condizioni di finanziamento, sul calcolo delle rate e sul piano di ammortamento.
Mutuo fondiario: come funziona
Abbiamo quindi capito che, per avviare un’attività commerciale, bisogna ricorrere al mutuo fondiario.
Per certi aspetti i due mutui sono molto simili, ma si differenziano per l’importo finanziabile e per la durata del piano di ammortamento.
Il mutuo per l’acquisto di un immobile diverso dalla prima casa ricopre una percentuale che va dal 50% al 75% del costo.
La durata del piano di ammortamento è di 20 anni, mentre per la prima casa è di 30 anni.
C’è da dire che un mutuo del genere gode di agevolazioni fiscali differenti da quello fondiario.
Anche i requisiti richiesti dalla Banca per l’acquisto di un locale commerciale sono diversi da quelli per un mutuo casa.
Nello specifico, i richiedenti devono presentare:
- il rapporto LTV, acronimo di Loan to value, che viene calcolato in base alla destinazione d’uso dell’immobile. In poche parole, LTV è il rapporto in percentuale del il capitale richiesto e il valore di mercato dell’immobile.
- documenti relativi all’immobile che si vuole mutuare;
- contratto di lavoro (indeterminato o determinato);
- ultima dichiarazione dei redditi;
- eventuali contratti in corso (altri mutui, rate);
- certificato di proprietà dell’immobile in cui si ha la residenza.
Loan to value: che cos’è?
Fra questi documenti, quello più importante è LTV, cioè il Loan to value.
Come abbiamo detto prima, rappresenta il rapporto fra capitale richiesto e valore di mercato dell’immobile da mutuare.
Ma perché è cosi importante nella richiesta del mutuo per l’acquisto del locale commerciale?
Il Loan to value è importante perché permette di stabilire quanto possiamo chiedere alla banca per il mutuo.
Solitamente l’LTV non può superare l’80% del valore dell’immobile in questione.
Inoltre, il Loan to value serve per il calcolo dei tassi d’interesse; infatti le banche applicano i tassi sull’LTV, e più la somma di denaro richiesta sarà inferiore all’LTV, e meno sarà il tasso applicato.
Va da sé che, nel caso di un LTV basso, le banche saranno maggiormente propense ad erogare denaro poiché il rischio di incappare in inadempienze è molto basso.
Quindi, minore è LTV, maggiori sono le possibilità di finanziamento; significa che le banche applicano dei tassi di interesse più bassi ai cliente che richiedono un mutuo contenuto. In sintesi:
- LTV al 50% – 60% = tasso d’interesse agevolato;
- Loan to Value all’80% = tasso standard;
- LTV al 90% – 100% = tasso sfavorevole per compensare i rischi ed eventuali costi di polizza fideissuria.
Cos’è il leasing immobiliare?
Se a richiedere il finanziamento è un soggetto con partita Iva, può stipulare un contratto con leasing immobiliare.
In questo modo i costi d’acquisto dell’immobile diminuiranno, poiché sarà la banca a comprare il locale, dando la possibilità al soggetto con partita IVA di riscattarlo con un canone mensile.
Il leasing immobiliare può coprire anche il 100% del valore dell’immobile in questione e non c’è l’obbligo di sottoscrivere un’ipoteca; in questo modo i costi diminuiranno poiché non ci sarà bisogno della consulenza di un notaio. In questo caso non c’è quindi rischio di pignoramento dell’immobile in caso di mancata pagamento delle rate, ma va sottolineato che l’utente che richiede il mutuo non diventa immediatamente proprietario del locale.
Ma i benefici sono molti, infatti si può usufruire delle detrazioni dell’IVA, e la rendita dell’immobile non va inserita nella dichiarazione dei redditi.
Vincoli del mutuo per acquisto locale commerciale
Andiamo adesso a vedere quali sono i vincoli che comporta una richiesta di mutuo per acquisto locale commerciale.
In primo luogo, non si può cedere/ modificare la destinazione d’uso dell’immobile per un periodo da stabilire al momento del rogito.
Nel caso in cui questa limitazione non venisse rispettata e si dovesse cambiare la destinazione d’uso, la banca ha il diritto di richiedere subito la restituzione del prestito erogato. Inoltre, potrà aggiungere anche un’eventuale penale da pagare.
Nel caso in cui a voler aprire un’attività fosse un giovane sotto i 36 anni o una donna, ci sono degli aiuti statali di cui tenere conto.
Precisamente, viene fatto un prestito a tasso 0 della durata di 8 anni, e che ricopre il 75% dell’importo iniziale.
Per chi invece, dopo aver lavorato da dipendente decide di mettersi in proprio, ci sono le agevolazioni statali chiamate ‘anticipo NASPI’. Consiste in un’indennità di disoccupazione riconosciuta mensilmente dall’INPS, che va a chi ha perso il lavoro per cause esterne.
Invece, per chi dispone di partita IVA, arriva in soccorso il ‘microcredito’.
Bene, siamo giunti alla fine di questo articolo in cui abbiamo trattato il mutuo per acquisto di immobile commerciale.
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