Il mutuo per ristrutturazione come funziona?

Aggiornato il 21/03/2022 da Gaetano Matarese

Il mutuo per ristrutturazione ? un finanziamento che copre fino all’80% del valore che avr? un immobile a lavori finiti.

Ora che sai che cos’? possiamo vedere il mutuo ristrutturazione come funziona.

La base di partenza ? la stima di mercato dell’abitazione ristrutturata.

Esempio: se devi stipulare un mutuo per ristrutturare un immobile che ora vale 100.000 euro ma dopo ne varr? 200.000 l’importo massimo finanziabile sar? di 160.000 euro.

Vediamo ora quali lavori di ristrutturazione potrai finanziare.

Tipologie lavori di ristrutturazione

Ai sensi del Testo-unico dell’Edilizia(d.p.r.380/2001) i lavori di ristrutturazione vengono distinti in diverse tipologie:

1. manutenzione ordinaria
2. manutenzione straordinaria
3. ristrutturazione edilizia con grandi opere

A seconda della tipologia variano i documenti per ristrutturare casa

Manutenzione ordinaria

Nella manutenzione ordinaria rientrano i lavori effettuati su parti limitate di edifici gi? esistenti con lo scopo di migliorarne la funzionalit?.

In particolare si possono avere due tipi d’interventi:

1. quelli riguardanti parti limitate dell’immobile
2. quelli che restituiscono funzionalit? ad un immobile perch? magari l’edificio ? cadente o non abitabile

Quali documenti vengono richiesti?

Nei casi di manutenzione ordinaria viene richiesta la presentazione di un preventivo dall’impresa che effettuer? i lavori o dal professionista abilitato(ad esempio un architetto)

Esempi di lavori di manutenzione ordinaria

Ti faccio qualche esempio concreto di lavoro di manutenzione ordinaria in tre diversi casi: impianti, finiture interne, finiture esterne.

Lavori sugli impianti

I lavori sugli impianti possono essere lavori di mantenimento in efficienza o di ampliamento.

Si tratta di mantenimento se devi:

1. Rifare o sostituire sanitari
2. Rifare il vecchio impianto elettrico e sostituirlo con uno nuovo
3. Sostituire una caldaia

L’ampliamento invece prevede aggiunte o sostituzioni.

Ecco qualche esempio:

1. Aggiunta di un punto luce
2. Sostituzione di antenne preesistenti di impianto di telefonia cellulare
3. Aggiunta di un secondo lavabo

Finiture interne

Le finiture interne possono andare dalla sostituzione di una o pi? porte alle operazioni di mantenimento dell’igiene e pulizie locali.

Esempi di mantenimento dell’igiene:

1. Sostituzione delle piastrelle
2. Pittura di una parete
3. Rifacimento intonaco

Finiture esterne

In questo caso si tratta della riparazione, sostituzione o rinnovamento di finiture esterne con conservazione dei caratteri originali.

Eccoti qualche esempio:

1. Riparazione e sostituzione dei comignoli
2. Realizzazione posti auto a livello del terreno
3. Tinteggiatura intonaci
4. Pulitura facciate
5. Riparazione dei balconi e dei parapetti
6. Riparazione e sostituzione delle grondaie
7. Rifacimento di pavimentazioni esterne
8. Riparazione delle recinzioni
9. Installazione di tende da sole e zanzariere

Manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono rientrare nelle categorie previste dal Regolamento edilizio del Comune.

Documenti richiesti

I documenti che vengono richiesti sono:

1. Il progetto edilizio
2. Il preventivo
3. I documenti autorizzativi del Comune

Il Comune deve rilasciare i seguenti documenti:

1. La domanda di autorizzazione edilizia:pu? essere ottenuta anche con c.d. silenzio-assenso entro 90 giorni dalla presentazione della domanda
2. La DIA(Denuncia Inizio Attivit?)

Tipologie di lavori di manutenzione straordinaria

1. Rinnovamento
2. Sostituzione strutture portanti di costruzioni
3. Consolidamento statico
4. Rifacimento integrale dei servizi igienici e dei relativi impianti.

Ristrutturazione edilizia con grandi opere

Sono lavori che possono modificare l’edificio nella sua interezza, portando cambiamenti sostanziali come dimensioni differenti dell’edificio o la ricostruzione dell’intero stabile.

Tali tipologie d’intervento richiedono i seguenti documenti:

1. il preventivo
2. il pagamento al comune del contributo
3. il Permesso di costruzione

Come richiedere il mutuo per ristrutturazione?

Gli step per ottenere un mutuo casa per ristrutturazione sono gli stessi che ti ho illustrato nell’articolo i 7 step per ottenere un mutuo.

Ti consiglio di andare a leggere o rileggere quel post ma per comodit? ti riepilogo tutti i passaggi:

1. Prequalifica(analisi delle esigenze): per conoscere se puoi ottenere un mutuo, quanto puoi ottenere e quanto pagherai di rata mensile.

1. Scelta della banca e del prodotto(fattibilit?):sceglierai la banca e il tipo di mutuo pi? adatti alla tua situazione e alle tue esigenze
2. La richiesta di mutuo:compilerai e firmerai la modulistica necessaria allegando tutta la documentazione(reddituale, anagrafica, immobiliare)
3. L’istruttoria:la banca controller? tutti i documenti che hai inviato per decidere se concederti il mutuo
4. La delibera:la banca emette il suo verdetto
5. La stipula:se il verdetto della banca ? positivo si procede al rogito dal notaio
6. L’erogazione:l’istituto di credito versa i soldi sul tuo conto o su quello del venditore dell’immobile (in caso di mutuo acquisto).

L’erogazione per il mutuo ristrutturazione merita qualche parolina in pi? perch? ne esistono diverse modalit?.

Continua a leggere per scoprirle..

Modalit? di erogazione

Ogni banca potr? decidere di effettuare l’erogazione del capitale in diversi modi:

1. in un’unica soluzione a inizio lavori:tale modalit? consente di ottenere tutto il capitale ad inizio lavori e prevede che la ditta edile che esegue i lavori venga pagata a scadenze prestabilite.  Tale soluzione ? valida solo per importi massimi di 70/100.00 Euro
2. Unica soluzione a fine lavori:il capitale viene erogato quando viene dichiarata la fine dei lavori. Questa modalit? ? la preferita dalle banche.
3. a SAL(Stato Avanzamento Lavori):le tranches verranno concesse solo nel momento in cui viene verificato lo stato di avanzamento dei lavori eseguiti.

Modalit? a SAL

La modalit? di erogazione a stato avanzamento lavori viene utilizzata spesso per importi elevati superiori a 70/100.000 euro ed ? la stessa utilizzata anche per i mutui costruzione e ampliamento casa.

Se la banca che ti eroga il mutuo per ristrutturazione sceglier? l’erogazione a SAL otterrai i soldi quando avrai completato ogni fase dei lavori e l’impresa dei lavori ti rilascer? fattura.

Ogni tranche viene concessa solo dopo la verifica dello stato di avanzamento dei lavori eseguiti da parte di un perito inviato dalla banca.

Eccoti un esempio di come funziona.

Ipotizziamo che tu abbia richiesto un mutuo ristrutturazione di 100.000 euro e la banca abbia previsto il pagamento in 4 tranches.

La prima tranche ti verr? erogata quando il perito accerter? che sono stati effettuati lavori per 25000 euro.

La seconda a 50.000 e cos? via.

Per il mutuo ristrutturazione ? spesso prevista la modalit? di erogazione a SAL quindi le fasi dalla 4 alla 7 si ripetono ogni volta che viene completata una fase dei lavori.

Spesso dovrai pagare ogni volta il perito e il notaio.

Se non ti affidi a nessun consulente studiati bene le condizioni economiche dei mutui per ristrutturazioni edilizie di ogni banca prima di presentare la richiesta altrimenti potresti avere sorprese poco piacevoli.

Passiamo ora ad un argomento pi? interessante dal punto di vista economico: le agevolazioni fiscali.

Detrazioni fiscali mutuo ristrutturazione

Le domande che mi fanno pi? spesso in consulenza sulle agevolzazioni fiscali sono: “il mutuo per ristrutturazione prima casa ? detraibile?” “e il mutuo per ristrutturazione seconda casa?“;”a quanto ammonta la detrazione?”

La ristrutturazione di un immobile offre la possibilit? di ottenere varie agevolazioni fiscali.

Le detrazioni fiscali sono state introdotte dal Decreto del Presidente della Repubblica 917/86 che all’art.16-bis le definiva al 36% per un massimo di 48000 euro.

Successivamente le varie leggi di bilancio le hanno aumentate.

Ti faccio un resoconto di quanto previsto dai provvedimenti degli ultimi tre anni.

Detrazioni fiscali ristrutturazione legge di bilancio 2017

La legge di bilancio del 2017 aveva previsto fino al 31 dicembre 2021 una detrazione d’imposta del 50% per l’adozione di misure antisismiche su edifici costruiti nelle zone a maggior rischio di terremoti.

Lo stesso provvedimento ha previsto un’aliquota IVA agevolata al 10% per lavori di ristrutturazione edilizia d’immobili adibiti ad abitazione.

Detrazioni fiscali ristrutturazione legge di bilancio 2018

La legge di bilancio 2018 ha previsto una detrazione del 50% fino a 96000 euro su tutti i lavori di ristrutturazione.

Detrazioni fiscali ristrutturazione legge di bilancio 2019

La legge di bilancio 2019 ha rinnovato il bonus ristrutturazioni dell’anno precedente.

Il contribuente pu? beneficiare della detrazione IRPEF pari al 50% per il massimo della spesa pari a 96000 euro da suddividere in 10 quote annuali.

Bene, mi sembra di averti detto le cose essenziali.

Ti faccio un breve riepilogo e ci salutiamo.

Riepilogo “mutuo ristrutturazione:come funziona?”

Nell’articolo abbiamo trattato diversi argomenti:

• Che cos’? e come funziona il mutuo per ristrutturazione
• Le diverse tipologie di lavori finanziabili:dalla manutenzione ordinaria fino alla realizzazione di grandi opere
• Come ottenere un mutuo ristrutturazione(le differenti fasi dalla prequalifica finanziaria all’erogazione)
• Le differenti modalit? di erogazione del mutuo per ristrutturare immobili
• Le agevolazioni fiscali

Hai mai finanziato dei lavori di ristrutturazione con un mutuo? La banca quale modalit? di erogazione ha adottato?

Scrivimelo nei commenti.