Aggiornato il 06/09/2022 da Gaetano Matarese
Il ricorso avverso comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria (o preavviso di ipoteca) è un atto abbastanza comune nel contenzioso tributario.
Se hai ricevuto un preavviso d’ipoteca da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (per gli amici ADER e per nostalgici ex Equitalia) o da altri enti un bravo avvocato ti potrà suggerire d’impugnare l’atto dinanzi al giudice competente.
In questo articolo tratteremo proprio di questo ed in particolare vedremo:
- Che cos’è una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria
- L’obbligatorietà da parte di un ente della riscossione di inviare la comunicazione prima dell’iscrizione di un’ipoteca
- Gli elementi che devi controllare se ricevi un avviso d’ipoteca
- Cosa puoi fare dopo aver ricevuto un avviso
- Cosa succede dopo che lo hai ricevuto
Buona lettura.
Comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria (preavviso d’ipoteca):cos’è
Il preavviso d’ipoteca è una comunicazione nel quale l’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia) ti avvisa che dovrai pagare un determinato importo entro un termine prestabilito o altrimenti verrà iscritta un’ipoteca su un immobile di tua proprietà.
Sono più che convinto che tu sappia già cos’è un’ipoteca ma un piccolo ripasso in prospettiva giuridica non guasta mai.
L’ipoteca
L’ipoteca è ” un diritto reale di garanzia da costituire su un bene immobile o un bene mobile registrato al fine di garantire un credito”.
La garanzia è per il creditore che in caso di mancata restituzione di quanto prestato avrà il diritto di espropriare il debitore insolvente del proprio bene.
Nel nostro caso, poiché stiamo parlando di contenzioso tributario, i creditori saranno gli enti che hanno affidato la riscossione all’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia) e l’iscrizione d’ipoteca rientra tra le procedure cautelari (come il fermo amministrativo).
Cosa può succedere alla tua casa se non paghi o non prendi provvedimenti contro un preavviso d’ipoteca lo vedremo più avanti nell’articolo.
Ora ti basti sapere che le modalità di costituzione dell’ipoteca vengono definite dall’art. 2808 del Codice civile (“costituzione ed effetti dell’ipoteca”).
L’articolo dispone quanto segue: “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare [602 c.p.c.], anche in confronto del terzo acquirente [518, 2858, 2910 2], i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore [2828] o di un terzo [2868] e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari [2827]
L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.
Come puoi vedere un’ipoteca una volta iscritta nei registri immobiliari è abbastanza invasiva quindi meglio non arrivarci (discorso differente per l’ipoteca volontaria nel caso tu decidessi di richiedere un mutuo).
Fortunatamente l’iscrizione di un’ipoteca richiede il verificarsi di alcune condizioni tra le quali l’invio di una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria.
Cosa succederebbe se venisse iscritta un’ipoteca su un tuo immobile senza una comunicazione preventiva?
Vediamolo nell’ambito del contenzioso tributario.
Ipoteca non preceduta da comunicazione al contribuente
L’ipoteca iscritta senza una comunicazione preventiva è illegittima e quindi nulla.
A tale conclusione è arrivata la Commissione Tributaria Provinciale di Lecce con la sentenza 1004 del 26/05/2015.
Vediamola nel dettaglio.
Sentenza 1004 Commissione Tributaria Provinciale di Lecce
La sentenza 1004 della Commissione Tributaria Provinciale di Lecce ha posto un precedente giurisprudenziale importante per quanto concerne la comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria.
Prima di vedere l’esito immaginiamo con un po’ di fantasia come possano essere andati i fatti.
Il signor Pinchetti (nome di fantasia) viene a scoprire che su un immobile di sua proprietà era stata iscritta un’ipoteca.
Dopo un primo sconcerto iniziale decide di non perdersi d’animo e si rivolge all’avvocato Pallotti, noto tributarista (altro nome di fantasia).
L’avv. Pallotti dopo una breve chiacchierata con il Sig. Pinchetti si prende qualche giorno per poter effettuare un’analisi patrimoniale sul cliente.
Attraverso una visura ipocatastale scopre che l’ipoteca è di natura legale ed è stata iscritta a causa di una somma iscritta a ruolo scaduta e non pagata.
Fortunatamente scopre anche che oltre all’ipoteca non risultano altri gravami nel registro pubblico immobiliare e quindi decide di agire tempestivamente impugnando l’atto d’iscrizione ipotecaria attraverso la presentazione di un ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale competente (in base alla territorialità dell’ufficio ADER che ha emesso le cartelle di pagamento origine del provvedimento) .
La motivazione cardine del ricorso era il mancato invio della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria.
Secondo te il ricorso è stato accolto o rigettato?
Continua a leggere per scoprire l’esito della sentenza della CTP.
Esito della sentenza
La CTP di Lecce ha accolto il ricorso del contribuente.
In particolare ha constatato che l’iscrizione d’ipoteca è nulla se non viene preceduta da una comunicazione al contribuente.
iscrizione d’ipoteca è nulla se non viene preceduta da una comunicazione al contribuente
Ciò in ragione della violazione di un obbligo che incombe all’Amministrazione di attivare un “contraddittorio endoprocedimentale attraverso la preventiva comunicazione al contribuente della prevista adozione di un atto o un provvedimento capace di incidere negativamente sui diritti e gli interessi del contribuente“.
L’ente della riscossione è stato condannato al pagamento delle spese.
A volte il giudice oltre al pagamento delle spese di lite riconosce anche un risarcimento al contribuente in caso di sua vittoria.
La decisione del giudice tributario Leccese non ha stabilito un principio del tutto nuovo infatti era già emerso da diversi precedenti giurisprudenziali.
I fondamenti giurisprudenziali
La sentenza della CTP di Lecce trova il suo fondamento in diversi precedenti giurisprudenziali:
- L’art. 6 dello Statuto del Contribuente prevede che deve essere garantita l’effettiva conoscenza da parte del contribuente degli atti a lui destinati
- L’art. 21 della legge 241 del 1990 prevede l’obbligo generalizzato di comunicazione dei provvedimenti limitativi della sfera giuridica dei destinatari. L’iscrizione ipotecaria è un atto che limita fortemente la sfera giuridica del contribuente.
- La corte di cassazione ha stabilito che “proprio in quanto atto impugnabile innanzi al giudice tributario l’iscrizione ipotecaria presuppone una specifica comunicazione al contribuente”
Bene, abbiamo definito con certezza che l’Agenzia delle Entrate Riscossione(ex Equitalia) o qualsiasi altro ente della riscossione non può adottare misure cautelari se prima non ti avvisa.
l’Agenzia delle Entrate Riscossione(ex Equitalia) o qualsiasi altro ente della riscossione non può adottare misure cautelari se prima non ti avvisa
Ti senti un pochino meglio?
Lo spero perché ora mi servirà tutta la tua attenzione per spiegarti come comportarti se ricevi un preavviso di ipoteca.
La primissima cosa che dovrai controllare è se la comunicazione che hai ricevuto contiene tutte le informazioni necessarie.
Comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria: Elementi da controllare
La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria deve contenere un elenco dettagliato degli addebiti e delle relative cartelle.
Con infinita pazienza dovrai controllarti ogni singola voce e verificare che:
- I tributi indicati non siano caduti in prescrizione:la possibilità di riscuotere un debito non è eterna ma ha dei termini di scadenza che variano a seconda della tipologia di Tributo (multa, accertamento Iva e così via)
- Ogni voce specifichi i dettagli del presunto debito:è specificata la data di notifica dei precedenti atti (avvisi di addebito INPS;Avvisi di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, cartelle di pagamento)? Sono presenti gli importi dovuti?
- Gli atti indicati in comunicazione siano stati regolarmente notificati:le modalità e le tempistiche della notificazione di un atto devono attenersi a regole ben definite dalle disposizioni normative. L’ADER ed altri enti spesso però sbagliano.
Se tutti gli elementi sono corretti non ti resta che pagare il prima possibile (magari verificando se ci sono possibilità di adesione alla definizione agevolata o a qualche forma di rateizzazione).
Nel caso, molto probabile, l’atto contenesse delle irregolarità dovrai prendere provvedimenti urgenti.
Continua a leggere perché parleremo di cosa potrai fare dopo la ricezione di un preavviso d’ipoteca.
Ricezione preavviso d’ipoteca: cosa può fare il contribuente
Se hai ricevuto una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria le cose che potrai fare sono essenzialmente tre:
- Presentare un’istanza di rateazione o di definizione agevolata (rottamazione) se possibile
- Pagare una parte del debito: un’ipoteca non può essere iscritta per debiti inferiori a 20 mila euro quindi dovrai riportare il debito sotto tale soglia.
- Impugnare l’atto: uno dei mezzi d’impugnazione più frequenti è il ricorso.
Approfondiamo il discorso circa il ricorso avverso una comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria.
Ricorso avverso comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria
In molti casi la via del ricorso si rivela necessaria.
Se vuoi impugnare un preavviso d’ipoteca tutto ciò che dovrai fare è scegliere un bravo avvocato che sappia assisterti in tutte le fasi del contenzioso tributario.
Se vuoi impugnare un preavviso d’ipoteca tutto ciò che dovrai fare è scegliere un bravo avvocato che sappia assisterti in tutte le fasi del contenzioso tributario
In particolare dovrà:
1)analizzare la natura dei tributi che hanno dato origine all’atto ed individuare il giudice competente (Commissione Tributaria Provinciale o Regionale,diverse sezioni del Tribunale ordinario).
2) redigere il ricorso
3)occuparsi delle fasi di preparazione alla proposizione del ricorso
4)presenziare durante le varie udienze presso il giudice competente
L’avvocato che avrai incaricato richiederà al giudice competente il discarico (o sgravio) di tutte le cartelle supportando la sua richiesta con tutta una serie di motivazioni ricavate durante l’analisi preliminare dell’atto da Impugnare (se non hai un bravo legale contattami e te lo trovo io presso lo studio con cui collaboro).
Nel corso della causa l’ente della riscossione dovrà produrre documenti che dimostrano l’avvenuta notifica.
Inoltre il ricorso, dietro espressa richiesta del contribuente, potrà sospendere l’iscrizione dell’ipoteca.
Cosa succede dopo il preavviso d’ipoteca
Sopra ti ho spiegato cosa puoi fare se ricevi un preavviso d’ipoteca e, per completezza, in questo paragrafo ti spiegherò cosa non fare.
La cosa che non devi assolutamente fare è ignorare la comunicazione che ricevi perché le conseguenze sarebbero spiacevoli.
Non ignorare mai una comunicazione preventiva d’iscrizione ipotecaria(preavviso d’ipoteca)
Se non adotterai nei termini previsti per legge una delle tre soluzioni che ti ho suggerito prima l’ente della riscossione potrà procedere all’iscrizione dell’ipoteca.
Dopo 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, se non prenderai provvedimenti, l’ADER(ex Equitalia) o altri enti potranno passare alle procedure esecutive: pignoramento e vendita dell’immobile.
Le conseguenze del pignoramento di un immobile molto probabilmente le conosci.
La tua casa finirà all’asta e le tue possibilità di tenerla si riducono ad una percentuale prossima allo 0%.
Dovrai sperare che:
- L’asta finisca deserta per tre volte (anche quando il suo prezzo scenderà di molto rispetto al suo valore di mercato)
- Il giudice non decida di assegnare la casa allo stato
Ho vissuto quest’esperienza insieme a molti clienti che si sono rivolti al mio studio quando era troppo tardi anche per effettuare un’operazione di saldo e stralcio.
Ti assicuro che non è piacevole quindi finché sei in tempo evitatela.
Se hai ricevuto solo una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria ancora lo sei.
Conclusioni ricorso avverso una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria
Congratulazioni hai raggiunto la fine dell’articolo.
Prima di lasciarci ti sintetizzo in breve quello che abbiamo visto.
Per prima cosa ti ho spiegato che cos’è una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria (definita anche preavviso di ipoteca).
Abbiamo aperto anche una piccola parentesi sulla natura giuridica ed alcune caratteristiche di base dell’ipoteca.
Già sapevi che un’iscrizione ipotecaria non preceduta da una comunicazione preventiva è nulla?
Sapevi che un’iscrizione ipotecaria non preceduta da una comunicazione preventiva è nulla?
Lo studio delle sentenze che ti ho illustrato ti può essere utile.
Successivamente abbiamo visto quali elementi deve contenere un preavviso d’ipoteca per essere valido.
Per concludere abbiamo visto che cosa potresti fare appena ricevi una comunicazione di tale tipo (tre soluzioni possibili compresa la presentazione di un ricorso in Commissione Tributaria o Tribunale a seconda della natura dei tributi) e cosa non dovresti fare.
Hai mai ricevuto una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria? Come hai risolto?
T’invito a raccontarci la tua esperienza nei commenti.
