Tasse acquisto prima casa ed altri casi

Aggiornato il 29/08/2022 da Gaetano Matarese

Le tasse acquisto prima casa sono più basse rispetto a quelle che dovrai versare se compri un’altra tipologia di fabbricato.

Gli elementi che determinano quante e quali tasse sono dovute sono:

1. La tipologia d’immobile acquistato: ha i requisiti prima casa o meno?;a quale categoria catastale appartiene?
2. Il tipo d’acquirente: chi compra è una persona fisica o una società?
3. L’identità del venditore: chi vende è un privato, una società costruttrice o di restauro?
4. La tempistica di vendita: quanti anni dopo la costruzione o il restauro viene venduto l’immobile?

Ti assicuro però che è più difficile a dirsi che a farsi e se avrai la pazienza di leggere tutto l’articolo acquisirai nozioni di fiscalità immobiliare (sulla cessione dei fabbricati) degne di un funzionario dell’Agenzia delle Entrate.

Scoprirai quali sono le tipologie d’imposta previste per l’acquisto di qualsiasi immobile (sono la componente maggiore delle spese notarili) ed imparerai a calcolarle.

Inoltre avrai modo di scoprire tutte le detrazioni previste per legge e la disciplina del prezzo-valore, un meccanismo che consente di ottenere un notevole risparmio.

Buona lettura

Le imposte per acquistare un immobile

Quando acquisti un immobile hai tre o quattro tipologie d’imposta da pagare:

1. Imposta di registro
2. Imposta catastale
3. Imposta ipotecaria
4. Iva: spesso le compravendite sono esenti dall’iva ma ci sono casi in cui è prevista (al 10 o al 22%)

Il loro importo dipende da alcuni parametri (le imposte prima casa sono comunque più contenute come vedrai in seguito).

Vediamone ognuna nel dettaglio.

Imposta di registro

L’imposta di registro è una tassa di registrazione degli atti disciplinata dal DPR 131/1986 (il TUIR,Testo Unico dell’imposta di registro).

Ha una doppia finalità:

1. Fornire un’entrata fiscale
2. Remunerare lo stato per il servizio offerto ai privati ovvero quello di conservare traccia di particolari atti per conferire loro certezza giuridica.

L’imposta colpisce i trasferimenti di ricchezza e i valori venali o patrimoniali contenuti in atti.

Per quanto riguarda l’acquisto di un immobile vige il principio di alternatività tra imposta di registro e l’iva.

Gli atti soggetti a iva non scontano l’imposta di registro salvo previsioni in materia di locazione e cessione di fabbricati da imprese costruttrici.

L’imposta di registro prima casa è di un importo inferiore ad altri casi.

Imposta catastale

L’imposta catastale dovrai pagarla se:

1. acquisti un immobile
2. ricevi un immobile in donazione
3. ricevi un immobile in eredità (per successione)

E’ una tassa applicata alle volture catastali che vengono effettuate per il trasferimento di immobili (a titolo oneroso o gratuito) o in seguito alla costituzione di ipoteche o diritti sull’immobile.

Un tipico esempio di diritto costituito su un immobile è il diritto di usufrutto che permette ad una persona di utilizzare e beneficiare di un bene di cui non è proprietario.

L’imposta catastale è regolata dal Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale decreto legislativo 347 del 31/10/1990

L’imposta va versata in misura fissa:

1. 50 euro quando l’imposta di registro viene stabilita in misura proporzionale al 2 al 9 o al 12%
2. 200 euro nel caso del trasferimento d’immobili residenziali da imprese di costruzione soggette all’applicazione dell’iva

Imposta ipotecaria

L’imposta ipotecaria è dovuta quando si devono eseguire formalità di trascrizione,iscrizione,rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri immobiliari.

L’imposta colpisce:

1. Ogni passaggio di proprietà dell’immobile
2. Iscrizione di un diritto o qualsiasi vincolo su di esso

Non dovrai pagare l’imposta ipotecaria se le formalità vengono eseguite:

1. Nell’interesse dello stato
2. Per donazioni a favore di regioni, provincie, comuni,enti e fondazioni riconosciute legalmente, Onlus

Iva

L’IVA (Imposta sul valore aggiunto) di solito non è dovuta per atti di compravendita ma ci sono casi particolari in cui viene applicata in diverse percentuali (4%,10%,22%).

I casi di applicazione dell’IVA nelle cessioni immobiliari meritano un articolo a parte e qui mi limito ad accennarti che un elemento determinante è la tipologia dell’immobile oggetto di compravendita.

Se stai acquistando un’unità immobiliare destinata ad uso residenziale (appartamento, villa,etc..) puoi ignorare questa tassa.

Quanto devi versare?

Nell’introduzione ti ho elencato gli elementi che influiscono sulla qualità e la quantità delle imposte.

Adesso vedremo nel dettaglio i casi più comuni:

1. Acquisto prima casa da privato
2. Acquisto prima casa da impresa
3. Acquisto immobile uso abitativo non prima casa

Tasse acquisto prima casa da privato

In questo caso potrai beneficiare di una riduzione dell’imposta di registro.

Invece del 9% sul valore catastale pagherai il 2%.

Inoltre pagherai l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale in misura fissa:50 euro.

Non dovrai pagare l’IVA.

Tasse acquisto prima casa da impresa

Se acquisti da un’impresa dovrai pagare prima di tutto l’IVA.

Stai acquistando una prima casa quindi l’iva che devi pagare non è il solito 10% previsto per gli immobili ma solo il 4%.

Le imposte in misura fissa sono sempre quella catastale ed ipotecaria:200 euro l’una.

Acquisto immobile uso abitativo non prima casa

Se acquisti un fabbricato che non possiede i requisiti prima casa pagherai importi più alti rispetto alle tasse acquisto prima casa.

L’importo dipende dalla situazione in cui ti trovi.

Caso A

Il primo caso è quando il venditore è:

1. Un privato
2. Un’impresa non costruttrice
3. Un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad iva

Le imposte da pagare sono quella di registro al 9% e quelle ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.

Caso B

Il secondo caso si verifica quando il venditore è un’impresa costruttrice che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

In questa situazione dovrai pagare:

• Il 10% d’iva

• Imposta di registro fissa di 200 euro

• Imposta ipotecaria di 200 euro
• Imposta catastale di 200 euro

Se l’immobile è registrato al catasto come immobile di lusso l’iva è al 22%

Le categorie degli immobili di lusso sono A1, A8, A9.

P.s. con gli immobili di lusso puoi dire addio in ogni caso alle agevolazioni previste per le tasse acquisto prima casa.

Quando devi versare?

L’imposta di registro, quella catastale e l’ipotecaria le dovrai pagare al notaio durante il rogito.

Il notaio, infatti, in qualità di sostituto d’imposta, provvederà al versamento delle stesse all’agenzia delle entrate quando effettuerà la registrazione dell’atto di compravendita.

L’iva, se dovuta, la verserai direttamente al venditore.

Detrazioni

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini IRPEF nella misura del 19% i compensi intermediari immobiliari per importi non superiori a 1000 euro.

Il calcolo di tutte le imposte va effettuato sulla base del valore catastale (sia per le tasse acquisto prima casa che per gli altri casi).

Tale valore si ottiene dalla visura catastale e si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se si tratta di una prima casa e per 120 nelle altre ipotesi.

Non mi resta ora che farti degli esempi di calcolo..

Esempi di calcolo imposte

Le operazioni da fare sono essenzialmente 3:

1. Calcolare la rendita catastale rivalutata: devi sommare alla rendita catastale il 5%
2. Calcolare il valore fiscale: devi moltiplicare la rendita catastale rivalutata per il coefficiente previsto (110 o 120)
3. Calcolare l’imposta di registro: devi moltiplicare il valore fiscale per la percentuale dell’imposta di registro.

Adesso finalmente possiamo vedere come farti risparmiare.

Disciplina del prezzo-valore

Il sistema del prezzo-valore è un meccanismo per il quale la base imponibile per calcolare le imposte sulle compravendite immobiliari è costituita dal valore catastale invece che dal prezzo dell’immobile.

Il meccanismo avvantaggia l’acquirente perché il valore catastale è di solito inferiore al prezzo.

Oltre ai benefici fiscali per chi compra l’applicazione del sistema del prezzo-valore porta altri due grandi vantaggi:

1. evita la nascita di contenziosi con il fisco.
2. comporta la riduzione degli oneri notarili del 30%

A livello giuridico tale meccanismo comporta una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile:

1. dell’imposta di registro (art.43 comma 1,lett.a,TUR e art. 51,comma 1,TUR)
2. delle imposte ipotecarie e catastali

Nel caso specifico infatti agli atti di trasferimento immobiliare viene applicato il criterio della valutazione automatica.

Tale meccanismo impedisce all’ufficio del registro il potere di procedere ad un accertamento del valore qualora il valore o corrispettivo degli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita sia dichiarato in misura non inferiore al reddito risultante al catasto aggiornato con appositi coefficienti.

Quando è possibile applicare il meccanismo del prezzo valore

Il meccanismo di prezzo-valore può essere applicato solo in presenza di determinati requisiti:

1. Cessione onerosa: deve esserci una compravendita
2. Cessione a favore di persone fisiche
3. Immobili ad uso abitativo e relative pertinenze
4. Richiesta in atto dalla parte acquirente al notaio (Risoluzione 145/E del 9 giugno 2009)
5. Indicazione del corrispettivo pattuito:deve essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito.

L’ultimo punto merita particolare attenzione e te lo ripeto: deve essere indicato il vero prezzo stabilito.

Se il reale prezzo della compravendita viene nascosto l’ufficio del registro può procedere ad accertamento di maggior valore (art. 52,comma 1,TUR) anche in misura superiore al corrispettivo occultato.

In tal caso le imposte sono dovute sull’intero importo accertato e viene applicata una sanzione amministrativa.

Ti sconsiglio di fare il furbo vendendo un immobile a 150.000 euro dichiarando di averlo venduto a 100.000 perché quei 50.000 euro di differenza ti possono costare cari.

Quando non è possibile applicare il prezzo-valore

Abbiamo visto più sopra i casi in cui puoi avvalerti del meccanismo del prezzo valore.

Per evitare qualsiasi dubbio ti illustro le casistiche in cui NON puoi avvalertene.

Le condizioni che non si devono verificare sono tre e riguardano lo status dell’acquirente, la natura dell’immobile,la tipologia di compravendita

1. Status acquirente: Se acquisti un immobile come persona giuridica (non devi acquistare come società) non puoi avvalertene.
2. Natura dell’immobile: Se compri terreni, negozi e uffici
3. Tipologia di compravendita: la vendita dell’immobile è soggetta ad iva.

Abbiamo visto che cos’è il sistema prezzo-valore e quali sono le condizioni necessarie per la sua applicazione. Non ci resta che scoprire come si calcola.

Calcolo del prezzo-valore

La prima cosa da fare è determinare il valore catastale dell’immobile.

Per trovarlo devi prendere la rendita catastale (la trovi su una visura) e rivalutarla al 5%.

Il risultato ottenuto lo devi moltiplicare per 110 se l’immobile è prima casa altrimenti moltiplicalo per 120.

Ti faccio subito due esempi in caso di calcolo per l’acquisto di una prima casa e un’altra tipologia d’immobile. 

Esempio sistema prezzo valore prima casa

Nel primo caso ipotizziamo di dover calcolare il valore catastale di un immobile considerato prima casa che ha:

1. valore di 130.000 euro
2. rendita catastale di 500 euro

Le operazioni da fare sono due:

1. Rivalutazione rendita catastale :500×1,05
2. Calcolo per prima casa: (500×1, 05)x110

Ora hai ottenuto la base imponibile sulla quale devi applicare le imposte.

Nel nostro caso è di 57.750 euro.

L’imposta di registro per la prima casa è al 2% del valore catastale quindi 1260 euro(57.750 x 1155)

Esempio sistema prezzo valore altro immobile

Questo è un esempio di quando acquisti un immobile che non ha i requisiti prima casa.

Per facilità simuliamo che l’importo sia lo stesso dell’esempio precedente: 130.000 euro

1)prezzo di 130.000 euro

2)rendita catastale di 500 euro

Le operazioni da fare sono sempre due ma cambia il coefficiente da applicare alla rendita catastale rivalutata:

1. Rivalutazione rendita catastale :500×1,05
2. Calcolo per altro immobile:(500×1, 05)x120

La base imponibile è di 63.000 euro.

L’imposta di registro per altri immobili è al 9% del valore catastale quindi 5670 euro (63.000 x 0,09)

Conclusioni tasse acquisto prima casa ed altri

Congratulazioni, sei giunto alla fine dell’articolo.

Hai visto che differenza tra le tasse acquisto prima casa e quelle relative ad altre situazioni?

Ricapitoliamo cosa abbiamo visto:

1. Le imposte per acquistare un immobile: ti ho illustrato le diverse tipologie di tasse da pagare
2. Quanto devi versare: abbiamo visto come calcolare gli importi di ogni imposta
3. Quando devi versare: tutte le tasse vanno pagate al momento del rogito poiché il notaio fungerà da sostituto d’imposta
4. Detrazioni
5. Esempi di calcolo imposte
6. Disciplina del prezzo-valore

Tutto chiaro o hai qualche dubbio? Vorresti approfondire qualche argomento?

Scrivimelo nei commenti!!

.