Aggiornato il 06/09/2022 da Gaetano Matarese
“Quali tasse sulla vendita di un immobile vanno pagate?” è una delle domande che dovrai farti quando decidi di vendere casa.
Prima di vedere quanto costa vendere casa ho una buona notizia!!
Non dovrai sempre mettere mano al portafoglio infatti quando vendi una casa dovrai pagare delle imposte solo in due casi:
- se si realizza una plusvalenza ovvero la somma di vendita è più elevata rispetto alla somma d’acquisto.
- se vendi l’immobile nei cinque anni appena successivi all’acquisto.
Nell’articolo vedremo come prima cosa che cos’è e come si calcola la plusvalenza.
Poi scopriremo come viene tassata analizzando la normativa di riferimento e t’illustrerò le modalità in cui puoi pagarla.
Per concludere una raccomandazione sul perché devi dichiarare il vero prezzo quando vendi casa.
Buona lettura.
Plusvalenza immobiliare
La plusvalenza è l’eventuale guadagno che hai realizzato dalla vendita di un immobile precedentemente acquistato ad un prezzo inferiore.
Per calcolarla devi sottrarre al prezzo di vendita il prezzo d’acquisto o costruzione aumentato di ogni altro costo documentato inerente al bene.
Tali costi che devono risultare da fattura potrebbero essere:
- imposte pagate sull’acquisto
- spese notarili sull’atto di acquisto
- In caso di costruzione il costo dei materiali
Ti faccio un esempio.
Immagina di aver acquistato un immobile 3 anni fa a 150.000 euro e di volerlo rivendere oggi.
A seconda del prezzo a cui lo venderai si possono verificare due casi:
A) Nessuna plusvalenza:lo rivendi a 150.000 euro o a meno.
B) Plusvalenza: rivendi l’immobile a più di euro 150.000.
Esempio calcolo plusvalenza
Calcoliamo la plusvalenza sulla base dei dati dell’esempio precedente.
Se l’immobile da 150.000 euro lo rivendi a 180.000 la plusvalenza sarà di 30.000.
Ecco la formula:
Prezzo di vendita – prezzo d’acquisto
Nel nostro caso:
180.000 – 150.000
Semplice, vero?
Fino ad ora anche troppo perché non abbiamo tenuto conto di una cosa.
Dovrai aggiungere al prezzo d’acquisto le eventuali spese aggiuntive sostenute come le spese notarili e le varie imposte (vedi tasse acquisto prima casa ed altri casi)
Per completare il nostro esempio precedente ipotizziamo 7000 euro di spese notarili e 3500 euro di imposte (sono numeri a casaccio).
La nuova formula sarà:
prezzo vendita – (prezzo acquisto + spese)
Nel nostro caso:
180.000 – (150.000 + 7000 + 3500) = 19.500
Ottimo hai calcolato la plusvalenza!!
E adesso?
Ora che hai capito che cos’è la plusvalenza puoi scoprire come viene tassata.
Tassazione sulla plusvalenza
La tassazione sulla plusvalenza è disciplinata dagli artt.67 e 68 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUIR).
Per alcune tipologie di immobile (fabbricati e terreni agricoli non edificabili) è prevista solo in determinate ipotesi mentre per altre è sempre obbligatoria (terreni edificabili).
Vediamo nel dettaglio ogni articolo.
L’articolo 67 definisce i cosiddetti “redditi diversi”
Nel nostro caso c’interessano solo la lettera a e la lettera b.
Art.67, lettera a,TUIR
La lettera a recita:
a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
In poche parole dice che viene considerato un reddito diverso la plusvalenza generata dalla vendita di:
- Terreni lottizzati: terreni suddivisi in lotti(vedi l’esatta definizione di lotto)
- Terreni edificabili: terreni sui quali si può costruire
Se ami le dissertazioni giuridiche ti consiglio di leggere l’analisi dell’art. 67, lettera a, effettuata da notai (Cosa è la plusvalenza da “lottizzazione”?).
Noi proseguiamo con la lettera b.
Art.67, lettera b,TUIR
La lettera b dell’art. 67 recita:
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;
La lettera b quindi specifica ulteriori plusvalenze da considerare tra i “redditi diversi” ed introduce alcune eccezioni.
Tra i casi da tassare rientrano le plusvalenze derivanti dalla vendita di:
- immobili comprati o costruiti entro cinque anni
- terreni edificabili
Al contrario non viene mai tassata la plusvalenza ricavata dalla vendita di:
- Immobili ricevuti per successione
- Immobili adibiti a residenza principale del proprietario e/o dei suoi famigliari.
Art. 68 TUIR
L’art.68 (plusvalenze) specifica nel dettaglio come vengono calcolate le plusvalenze.
. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante
Fabbricati e terreni agricoli non edificabili
Per queste categorie d’immobili ci sono dei casi in cui la plusvalenza non viene tassata:
- la vendita dell’immobile avviene dopo 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione
- Le unità immobiliari sono state adibite a residenza principale del venditore o dei suoi famigliari
- Gli immobili sono provenienti da successione
- L’immobile è stato ricevuto in donazione e sono trascorsi almeno 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione.
Se non si verifica nessuna delle precedenti circostanze dovrai pagare la tassa.
In caso di immobile che hai ricevuto in donazione il prezzo in base al quale calcolare la plusvalenza è il prezzo pagato dal donante per l’acquisto dell’immobile.
Per quanto riguarda i terreni edificabili non esiste alcun caso di esenzione e dovrai sempre pagare.
Hai capito se e quando devi pagare?
Passiamo a come potrai pagare.
Come pagare la tassa plusvalenza su immobili
La legge ti autorizza a scegliere tra due diverse modalità di tassazione: l’ordinaria o la separata.
Vediamone una per una.
Tassazione plusvalenza immobiliare ordinaria
Se scegli la tassazione ordinaria la plusvalenza realizzata con la vendita confluirà nel reddito complessivo e andrà riportata nella dichiarazione dei redditi.
Verrà cumulata con altri redditi imponibili ai fini IRPEF e le imposte dovute si calcoleranno applicando l’aliquota di riferimento allo scaglione di reddito corrispondente.
Per trovare gli scaglioni IRPEF dell’anno in corso ti basta fare una breve ricerca su Google (vedi l’esempio che ti ho preparato nella gif).
Tassazione plusvalenza immobiliare separata
La tassazione separata della plusvalenza immobiliare ti offre molti più vantaggi.
- prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 20% senza incidere sul reddito IRPEF.
- permette l’esonero per legge da controlli fiscali straordinari e da accertamenti induttivi.
La possibilità di sceglierla è stata introdotta con l’art.1, comma 496 della legge 296/2006(Finanziaria 2007) ma non è applicabile in tutti i casi.
Infatti può essere richiesta solo in presenza di determinati requisiti:
- deve essere un’ipotesi prevista dall’art.67, lettera b:immobili comprati o costruiti entro cinque anni;terreni edificabili
- il venditore deve essere un privato ( a tal proposito puoi leggere l’articolo “comprare casa da privato:consigli per non sbagliare”), una società semplice o società di fatto non commerciale;un ente pubblico o privato non commerciale
- Deve essere richiesta al notaio al momento della stipula dell’atto di compravendita
Il notaio provvederà al versamento dell’imposta.
Conclusioni tassa vendita casa
Eccoci alla fine dell’articolo.
Facciamo un breve riepilogo di quello che abbiamo visto e poi ti suggerisco gli approfondimenti.
Riepilogo
Abbiamo iniziato a definire che cos’è la plusvalenza immobiliare in una vendita d’immobile e ti ho fatto un esempio di calcolo.
Il secondo argomento trattato è stato la tassazione della plusvalenza (abbiamo visto ad esempio che la plusvalenza terreni agricoli non viene tassata).
Per capire in quali casi viene tassata abbiamo preso come riferimento gli articoli 67 e 68 del TUIR (Testo Unico dell’Imposta di Registro).
Come terza ed ultima cosa abbiamo visto le modalità di pagamento ovvero abbiamo risposto alla domanda ” come si pagano le tasse sulla plusvalenza sugli immobili?“.
Nello specifico abbiamo visto che esistono sia una tassazione ordinaria che una separata, più conveniente ma non sempre applicabile.
| Approfondimenti tassa su vendita casa: da pagare? 1)Per capire meglio come vengono tassate le plusvalenze ti consiglio di leggere il libro “la tassazione delle plusvalenze immobiliari” |
Se hai domande scrivimele nei commenti..
